수익률만으로는 투자의 좋고 나쁨을 판단할 수 없다
부동산 투자의 수익성을 평가하는 지표로서 표면 수익률이나 실질 수익률이 널리 사용되고 있습니다. 그러나 이러한 지표에는 큰 한계가 있습니다.
수익률은 '어떤 시점에서의 연간 수익'을 물건 가격으로 나눈 수치에 불과하며, 다음의 요소를 고려하고 있지 않습니다.
- 투자 기간 전체의 수익 변동：임대료 하락, 공실률 변화, 수선비 발생
- 매각 시 손익：캐피탈 게인(매각 이익) 또는 캐피탈 로스(매각 손실)
- 돈의 시간적 가치：오늘의 100만 엔과 10년 후의 100만 엔은 가치가 다름
이를 종합적으로 평가할 수 있는 지표가 **IRR(Internal Rate of Return：내부수익률)**입니다.
IRR이란 무엇인가
IRR이란 투자 기간 전체를 통해 얻어지는 모든 캐시플로(임대 수입, 경비, 매각 대금 등)를 고려한 후 투자의 연간 평균 리턴을 산출하는 지표입니다.
좀 더 엄밀히 말하면, IRR은 '투자의 NPV(순현재가치)가 제로가 되는 할인율'입니다. 즉 투자에 투입한 자금과 장래 수취하는 모든 캐시플로의 현재 가치가 같아지는 이율입니다.
간단한 예로 이해하기
어떤 물건에 1,000만 엔을 투자하고, 매년 100만 엔의 캐시플로를 5년간 수취하며, 5년 후에 1,000만 엔에 매각했다고 합시다.
이 경우 단순히 생각하면 매년 100만 엔의 리턴이므로 연율 10%로 보입니다. 실제로 IRR도 거의 10%가 됩니다.
그럼 같은 1,000만 엔 투자로, 매년 50만 엔의 캐시플로를 5년간 수취하고, 5년 후에 1,200만 엔에 매각한 경우는 어떨까요.
연간 임대 수입만 보면 수익률은 5%이지만, 매각 이익 200만 엔을 포함한 토탈 리턴으로 계산하면 IRR은 약 8.4%가 됩니다. 수익률 5%의 물건이 실은 IRR 베이스로는 상당히 매력적인 투자였다는 일이 있을 수 있는 것입니다.
왜 IRR이 중요한가
투자 비교가 가능해진다
표면 수익률 8%의 오래된 아파트와 표면 수익률 5%의 건물 연수가 얼마 안 된 맨션을 비교하는 경우, 수익률만 보면 오래된 아파트가 유리해 보입니다.
그러나 오래된 아파트는 임대료 하락이 크고 수선비도 많이 들며 매각 시 대폭 가격 하락이 예상될 수 있습니다. 반면 건물 연수가 얼마 안 된 맨션은 임대료가 안정되고 매각 시에도 비교적 높은 가격이 유지될 수 있습니다.
IRR로 비교하면, 투자 기간 전체의 토탈 리턴을 같은 토대에서 평가할 수 있어 보다 정확한 투자 판단이 가능해집니다.
매각 타이밍 판단에 사용할 수 있다
같은 물건이라도 5년 후에 매각하는 경우와 10년 후에 매각하는 경우에는 IRR이 다릅니다. IRR을 시뮬레이션함으로써 가장 효율적인 매각 타이밍을 파악할 수 있습니다.
레버리지 효과 평가가 가능하다
자기자금에 대한 IRR(에쿼티 IRR)을 계산하면, 융자를 활용한 레버리지의 효과를 정확하게 평가할 수 있습니다. 차입 조건이 다른 케이스를 비교하여 최적의 융자 전략을 검토할 때도 유용합니다.
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계산 흐름
IRR 계산은 다음의 절차로 수행합니다.
1. 초기 투자액을 확정한다
물건 가격 ＋ 구매 시 제비용(중개수수료, 등기 비용, 부동산취득세 등)을 합산한 총투자액입니다. 융자를 이용하는 경우는 자기자금 금액을 베이스로 합니다.
2. 매년 캐시플로를 견적한다
각 연도의 세후 캐시플로를 계산합니다. 임대 수입에서 운영 비용과 대출 상환액을 차감한 금액입니다. 연도별로 임대료 하락이나 수선비 발생을 반영합니다.
3. 매각 시 캐시플로를 견적한다
매각 가격에서 매각 시 중개수수료, 양도소득세, 대출 잔채를 차감한 수취액입니다.
4. IRR을 산출한다
초기 투자액(마이너스 캐시플로), 매년 캐시플로, 최종연도의 매각 캐시플로를 나열하여 IRR을 구합니다.
계산 도구
IRR 계산은 수계산으로는 곤란하지만, 다음의 도구로 간단히 산출할 수 있습니다.
- Excel / Google 스프레드시트：IRR 함수 사용(=IRR(셀 범위))
- 부동산 투자용 시뮬레이션 도구
Excel에서의 계산 예：
| 셀 | 내용 | 금액 | |------|------|------| | A1 | 초기 투자(자기자금) | -500만 엔 | | A2 | 1년차 세후 CF | 40만 엔 | | A3 | 2년차 세후 CF | 38만 엔 | | A4 | 3년차 세후 CF | 36만 엔 | | A5 | 4년차 세후 CF | 34만 엔 | | A6 | 5년차 CF＋매각 수취액 | 532만 엔 |
=IRR(A1:A6) 으로 연간 IRR이 산출됩니다.
IRR의 기준
IRR의 '좋다' '나쁘다'의 기준은 투자자의 목표나 시장 환경에 따라 다르지만, 일반적인 기준으로 다음이 참고가 됩니다.
- IRR 5% 미만：다른 투자 수단(인덱스 투자 등)과 비교하여 매력이 낮을 가능성 있음
- IRR 5~8%：표준적인 수준. 안정된 투자라 할 수 있음
- IRR 8~12%：양호한 수준. 적극적으로 검토할 가치 있음
- IRR 12% 이상：우수. 다만 전제 조건이 지나치게 낙관적이지 않은지 확인 필요
다만 IRR은 전제 조건(임대료 하락률, 공실률, 매각 가격 등)에 따라 크게 변동합니다. 낙관적인 전제로 IRR이 높아도 비관 시나리오에서 마이너스가 되는 경우라면 리스크가 높은 투자입니다. 수지 시뮬레이션 작성법에서 해설한 3가지 시나리오 분석과 조합하여 평가해 주십시오.
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전제 조건에 크게 의존한다
IRR은 장래 캐시플로 예측에 기반하여 계산하므로 전제 조건 설정에 따라 결과가 크게 달라집니다. 특히 매각 가격 상정이 IRR에 미치는 영향은 매우 크므로, 매각 가격은 보수적으로 견적하는 것을 권장합니다.
투자 규모를 고려하지 않는다
IRR은 '율'의 지표이며 금액의 크기를 고려하지 않습니다. IRR 15%라도 투자액이 100만 엔이면 연간 이익은 15만 엔입니다. 반면 IRR 7%라도 투자액이 3,000만 엔이면 연간 이익은 210만 엔입니다. IRR뿐만 아니라 실제 캐시플로 금액도 함께 검토해 주십시오.
재투자 전제가 있다
IRR은 투자 기간 중 얻어지는 캐시플로가 IRR과 같은 이율로 재투자되는 것을 전제로 합니다. 그러나 실제로는 그러한 재투자가 가능하다고는 할 수 없습니다. 이 점을 이해한 후, 어디까지나 참고 지표로서 활용해 주십시오.
정리
IRR(내부수익률)은 부동산 투자의 토탈 리턴을 평가하기 위한 강력한 도구입니다. 표면 수익률로는 보이지 않는 '투자 기간 전체의 수익성'을 가시화하고, 다른 유형의 물건이나 투자 시나리오를 공평하게 비교할 수 있습니다.
부동산 투자 판단을 할 때는, 표면 수익률이나 캐시플로만이 아니라 매각 시 손익도 포함한 IRR로 종합적으로 평가하는 습관을 들이십시오. Excel이나 Google 스프레드시트의 IRR 함수를 사용하면 계산 자체는 간단합니다.
다만 IRR은 전제 조건에 크게 의존하는 지표입니다. 낙관적인 시나리오만이 아니라 보수적인 시나리오에서도 IRR이 플러스가 되는 것을 확인한 후 투자 판단을 내립시다.