부동산 투자에서 속는 사람이 끊이지 않는 이유
부동산 투자는 큰 금액이 오가는 거래이며, 초보자에게는 전문지식이나 시세감이 부족하기 쉽습니다. 이 '정보의 비대칭성'을 악용하여 부당한 이익을 얻으려는 악질 업자나 개인이 존재합니다.
국민생활센터에는 부동산 투자 관련 상담이 매년 다수 접수되고 있습니다. 특히 20대~30대 젊은층이 전화 권유나 SNS를 통한 권유로 피해를 입는 케이스가 증가 추세에 있습니다.
본 기사에서는 대표적인 사기나 악질 권유의 수법과 피해를 막기 위한 구체적인 대책을 해설합니다.
대표적인 사기·악질 권유의 수법
수법1: 수익률 위장
물건의 수익성을 실제보다 높게 보이게 하는 수법입니다.
구체적인 방법
- 렌트롤상의 임대료를 시세보다 높게 설정하여 표면 수익률을 부풀림
- 매각 전에 지인이나 더미 입주자를 넣어 만실로 보이게 함
- 공실을 숨기고 '만실 가동 중'이라 위장
- 관리비나 수선적립금 등의 경비를 낮게 견적하여 실질 수익률을 높게 보임
간파는 법
- 렌트롤의 임대료를 부동산 포털사이트의 시세와 반드시 비교
- 입주자의 입주 시기를 확인하여 최근에 집중되어 있지 않은지 확인
- 렌트롤 읽는 법을 참고하여 숫자의 이면을 검증
수법2: 서브리스 사기
'임대료 보증이 있으니까 안심'이라는 슬로건으로 시세보다 높은 가격의 물건을 구매시키는 수법입니다.
구체적인 방법
- '30년간 임대료 보증' 등의 장기 보증을 내세워 고액 신축 물건을 구매시킴
- 수년 후 서브리스 임대료를 대폭 인하하여 오너의 수지를 악화시킴
- 서브리스 계약 해약을 신청하면 고액의 위약금을 청구
간파는 법
- 서브리스 계약에서는 차지차가법에 의해 임대료 감액 청구가 인정됨. '임대료가 내려가지 않는 보증'은 법적으로 성립하지 않음
- 서브리스 임대료와 시장 임대료의 차이(마진)를 확인
- 서브리스 계약의 주의점을 반드시 읽어 둘 것
수법3: 집요한 전화 권유·직장 방문
근무처에 갑자기 전화가 오거나 직장에 방문하여 집요하게 물건 구매를 강요하는 수법입니다.
특징
- '절세가 된다', '연금 대신이 된다', '생명보험 대신이 된다'는 판에 박힌 문구
- '오늘 중에 결정하지 않으면 다른 사람에게 팔린다'고 즉결을 강요
- 거절해도 몇 번이고 연락
대처법
- 택지건물거래업법에서는 상대가 거절했음에도 권유를 계속하는 행위가 금지되어 있음
- 명확히 '관심 없습니다'라고 거절하고, 그 이상 권유가 있으면 '감독관청에 신고하겠다'고 전달
- 회사명과 담당자명을 기록해 둠
수법4: 데이트 상법·SNS 권유
매칭 앱이나 SNS에서 알게 된 상대로부터 친해진 후에 부동산 투자를 권유받는 케이스입니다.
특징
- 처음에는 투자 이야기를 하지 않고 친밀한 관계를 구축한 후에 권유
- '자신도 하고 있어서 벌고 있다'며 성공 체험을 이야기
- 세미나나 '선배 투자자'에의 소개를 제안하여 조직적으로 권유
대처법
- SNS에서 알게 된 사람으로부터의 투자 권유는 원칙적으로 경계
- 소개받은 세미나가 특정 물건이나 업자의 판매 이벤트가 아닌지 확인
- 투자 판단은 반드시 자신이 조사한 정보에 기반하여 수행
수법5: 수부금 사기
물건 구매 수부금을 지불한 후 업자와 연락이 끊기는 수법입니다.
특징
- '인기 물건이니까 바로 수부금을 넣지 않으면 살 수 없다'고 재촉
- 중개수수료와는 별도로 불명확한 명목으로 금전을 요구
- 사무소의 실태가 없음(버추얼 오피스 등)
대처법
- 업자의 택지건물거래업 면허를 국토교통성 데이터베이스에서 확인
- 업자 사무소에 실제로 방문
- 수부금은 반드시 매도인 명의 계좌에 입금하고 영수증을 수취
속지 않기 위한 7가지 방어책
1. '좋은 이야기'를 의심한다
'확실히 번다', '리스크가 없다', '연리 ○○% 보증'--이러한 달콤한 말에는 반드시 이면이 있습니다. 부동산 투자에는 리스크가 수반되는 것이며, 리스크를 설명하지 않는 업자는 신뢰할 수 없습니다.
2. 즉결즉단하지 않는다
'오늘 중에 결정해 주세요', '다른 사람도 검토하고 있다'--이러한 즉결을 강요하는 수법은 냉정한 판단을 방해하기 위한 테크닉입니다. 정말로 좋은 물건이라면 검토할 시간은 충분히 주어져야 합니다.
3. 복수의 정보원에서 이면을 검증한다
업자로부터 제공된 정보만으로 판단하지 말고 직접 조사해 주십시오. 임대료 시세, 주변 입주율, 물건의 등기 정보 등 독자적으로 확인할 수 있는 정보는 다수 있습니다.
4. 택건업 면허를 확인한다
부동산의 매매나 중개를 하려면 택지건물거래업 면허가 필요합니다. 면허번호는 국토교통성의 '건설업자·택건업자 등 기업정보 검색시스템'에서 확인할 수 있습니다. 면허를 갖고 있지 않은 업자와의 거래는 절대 피해 주십시오.
5. 계약서를 전문가에게 체크받는다
중요사항 설명서나 매매계약서의 내용을 부동산에 정통한 변호사나 사법서사에게 확인받음으로써 불리한 조건이나 부자연스러운 조항을 사전에 발견할 수 있습니다.
6. 세컨드 오피니언을 취한다
검토 중인 물건에 대해 구매를 권유해 온 업자 이외의 부동산회사나, 이미 부동산 투자를 하고 있는 경험자에게 의견을 들읍시다. 이해관계가 없는 제3자의 객관적인 평가는 판단의 정밀도를 크게 높입니다.
7. 자신만의 투자 기준을 갖는다
투자 지식이 없는 채 업자 말에 따르는 것이 피해의 최대 원인입니다. 부동산 투자 공부 로드맵을 참고하여 기초지식을 갖춘 후 투자를 시작해 주십시오. 자신만의 투자 기준(지역, 수익률, 건물 연수 등)을 갖는 것으로 부적절한 물건을 제안받았을 때 판단할 수 있게 됩니다.
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる피해를 입었다면
만일 사기나 악질 권유의 피해를 입었다면, 다음 기관에 상담해 주십시오.
- 소비자 핫라인(188): 소비생활센터로 연결됨
- 국민생활센터: 부동산 투자 관련 상담을 받고 있음
- 각 도도부현의 택지건물거래업 감독 부서: 업자에 대한 행정처분을 요구할 수 있음
- 변호사: 계약 취소나 손해배상 청구가 가능한 케이스가 있음
쿨링오프 제도가 적용될 수 있는 경우도 있습니다. 택건업자의 사무소 이외 장소(찻집, 호텔 로비 등)에서 계약한 경우, 서면을 수취한 날부터 8일 이내라면 무조건 계약을 해제할 수 있습니다.
정리
부동산 투자 사기의 대부분은 투자자의 '지식 부족'과 '조급함'을 이용하는 것입니다. 기초지식을 갖추고 냉정하게 판단하는 습관을 갖는 것이 최대의 방어책이 됩니다.
'좋은 이야기에는 이면이 있다', '즉결즉단하지 않는다', '복수의 정보원에서 이면을 검증한다'--이 3가지 원칙을 지키는 것만으로 대부분의 사기 피해를 막을 수 있습니다.
부동산 투자는 올바른 지식과 신중한 판단이 있으면 장기적으로 안정된 수익을 내는 투자 수법입니다. 악질 업자에 현혹되지 않고 자신의 페이스로 견실한 투자를 진행해 주십시오.