부동산 투자자에게의 상속 문제
부동산 투자로 자산을 구축해도 상속 준비를 소홀히 하면 무거운 세금 부담이나 상속인간 트러블로 인해 자산이 크게 줄어들 가능성이 있습니다. 특히 수익물건을 복수 소유하는 투자자는 물건의 분할 방법이나 관리 인계 등 현금이나 유가증권과는 다른 특유의 과제에 직면합니다.
상속은 누구에게나 찾아오는 것입니다. 건강할 때부터 계획적으로 준비를 진행하는 것이 가족에 대한 최대의 배려이며, 투자자로서의 책임이기도 합니다.
부동산의 상속세 평가 구조
부동산의 상속세 평가액은 일반적으로 시장에서 거래되는 가격(시가)보다 낮아지는 경향이 있습니다. 이것이 '부동산에 의한 상속세 대책'의 기본적인 구조입니다.
토지의 평가는 노선가 방식 또는 배율 방식으로 이루어집니다. 노선가는 공시지가의 대략 8할 정도로 설정되어 있어 토지의 상속세 평가액은 시가보다 낮아지는 것이 일반적입니다. 나아가 임대 물건의 부지는 '대가건부지'로서 평가되어 자용지 평가액에서 일정 비율이 감액됩니다.
건물의 평가는 고정자산세 평가액이 그대로 상속세 평가액이 됩니다. 고정자산세 평가액은 건축비의 5~7할 정도인 경우가 많으며, 나아가 임대에 제공하고 있는 건물은 '대가'로서 3할 평가감이 적용됩니다.
이처럼 수익 부동산은 현금으로 보유하는 경우와 비교하여 상속세 평가액이 압축되는 경향이 있습니다. 다만 상속세 대책만을 목적으로 한 부동산 취득은 세무당국으로부터 부인될 리스크가 있는 점에는 충분한 주의가 필요합니다.
소규모 택지 등의 특례
피상속인이 임대 사업에 사용하고 있던 토지에 대해서는 '대부 사업용 택지 등'으로서 소규모 택지 등의 특례가 적용되는 경우가 있습니다. 이 특례가 적용되면 일정 면적까지의 토지에 대해 평가액이 50% 감액됩니다.
다만 적용에는 요건이 있어, 상속 개시 전 3년 이내에 새로 취득한 대부용 부동산은 원칙적으로 적용 대상 외가 되는 등의 제한이 있습니다. 상속 직전의 급한 부동산 취득에서는 특례를 받을 수 없는 가능성이 있으므로 계획적인 준비가 요구됩니다.
생전 증여의 활용
상속세 부담을 경감하는 방법 중 하나로서 생전 증여의 활용이 있습니다.
력년 증여에서는 매년 110만 엔까지의 증여가 비과세가 됩니다. 부동산 자체를 소액씩 증여하기는 어렵지만, 임대 수입을 활용하여 현금을 증여함으로써 장래의 상속재산을 단계적으로 줄여가는 방법이 생각됩니다.
상속시 정산과세 제도를 이용하면 누계 2,500만 엔까지의 증여에 대해 증여 시에는 증여세가 들지 않고, 상속 시에 모아서 정산하는 방법을 선택할 수 있습니다. 부동산 평가액이 장래 상승할 것으로 전망되는 경우에는 이른 단계에서 증여해 둠으로써 상속 시 평가액을 억제할 수 있는 가능성이 있습니다.
다만 어느 방법이든 세제 개정이 빈번하게 이루어지는 분야이므로, 최신 제도 내용을 확인하고 세무사와 상담한 후에 진행하는 것이 중요합니다.
유언장 작성
수익물건을 복수 소유하고 있는 경우, 유언장 작성은 특히 중요합니다. 유언장이 없는 경우에는 법정상속분에 기반한 유산분할 협의가 필요하지만, 부동산은 현금처럼 균등하게 분할하기 어려우므로 상속인간에 다툼이 되는 케이스가 적지 않습니다.
수익물건의 경우 물건별로 수익성이나 관리의 수고가 다르므로 단순히 물건 수로 나누는 것만으로는 공평한 분할이 되지 않는 경우도 있습니다. 각 물건의 수익력이나 장래 전망을 고려한 분할 방침을 유언장에 명확히 기재해 두는 것이 바람직합니다.
유언장은 자필증서 유언과 공정증서 유언의 2가지가 있지만, 부동산을 포함하는 유언의 경우에는 법적 확실성이 높은 공정증서 유언을 선택하는 것이 일반적입니다.
관리의 인계 준비
상속 대책은 세금 면뿐만 아니라 임대 경영의 인계라는 실무면의 준비도 중요합니다.
관리회사와의 계약 내용, 입주자와의 임대차계약, 대출 상환 상황, 수선 이력, 보험 내용 등 물건 관리에 필요한 정보를 정리해 둠으로써 상속인이 원활하게 임대 경영을 인계할 수 있습니다.
상속인이 부동산 투자 경험이 없는 경우에는 관리회사에 어디까지 위탁하고 있는지, 일상적으로 오너로서 해야 할 업무는 무엇인지를 문서화해 두면 친절합니다.
법인 소유라는 선택지
자산 방어의 관점에서도 언급했지만, 법인으로 수익물건을 소유하고 있으면 상속 대상은 부동산 자체가 아니라 법인의 주식이 됩니다. 주식이라면 분할이 용이하며 단계적인 증여도 하기 쉬워집니다.
또한 법인이라면 대표자가 교체되어도 사업을 계속할 수 있어, 금융기관과의 거래 관계나 관리회사와의 계약도 비교적 원활하게 인계할 수 있는 메리트가 있습니다.
전문가와의 연계
상속 대책은 세법, 민법, 부동산 실무가 복잡하게 얽히는 분야입니다. 독자적인 판단으로 진행하면 예상 밖의 세금 부담이나 법적 문제가 발생할 리스크가 있습니다.
세무사에게는 상속세 시산이나 절세 스킴 검토를 의뢰할 수 있습니다. 부동산에 정통한 세무사를 선택함으로써 물건의 평가 방법이나 법인 활용 등 부동산 투자 특유의 논점에 정통한 어드바이스를 받을 수 있습니다.
변호사에게는 유언장 작성 지원이나 상속 트러블의 예방책에 대해 상담할 수 있습니다. 특히 상속인이 복수인 경우나 상속인간 관계가 복잡한 경우에는 법적 관점에서의 사전 정비가 중요해집니다.
상속 대책은 하루아침에 완료되는 것이 아니라 장기적 관점에서 계획적으로 진행할 필요가 있습니다. 투자 규모가 작을 때부터 상속의 기본적인 구조를 이해하고 전문가에의 상담을 일찍 시작하는 것을 권장합니다.