수익물건의 매매계약·중요사항 설명의 체크 포인트｜서명 전에 확인해야 할 항목

왜 계약서 확인이 중요한가

수익물건 구매는 많은 분에게 인생에서 가장 큰 거래 중 하나입니다. 매매계약서에 서명·날인한 후에 '이런 조항이 있었다니 몰랐다'로는 되돌릴 수 없습니다.

부동산 매매계약에서는 계약 전에 택지건물거래사로부터 '중요사항 설명'을 받는 것이 법률로 의무화되어 있습니다. 그러나 설명을 듣는 것만으로 내용을 충분히 이해할 수 있다고는 할 수 없습니다. 특히 처음 수익물건을 구매하는 분은 전문용어가 많아 무엇이 중요한지 모르는 채로 서명하는 케이스가 있습니다.

본 기사에서는 매매계약서와 중요사항 설명서에서 확인해야 할 포인트를 투자자 관점에서 해설합니다.

중요사항 설명서에서 확인해야 할 항목

중요사항 설명서는 물건의 개요나 거래 조건을 기재한 서류로, 계약 전에 택지건물거래사가 매수인에게 설명하는 것이 의무화되어 있습니다.

물건의 권리 관계

소유권 확인

등기부에 기재된 소유자와 매도인이 일치하는지 확인합니다. 공유지분인 경우 모든 공유자가 매각에 동의하고 있는지, 또한 지분 비율이 명기되어 있는지 확인해 주십시오.

저당권·담보권 유무

물건에 저당권이 설정되어 있는 경우 인도까지 말소되는 것을 확인합니다. 저당권이 남은 채로 인도를 받으면 매도인의 대출 상환이 지체될 경우 물건이 경매에 부쳐지는 리스크가 있습니다.

차지권의 경우

토지가 차지인 경우에는 차지 계약 내용(지대, 계약 기간, 갱신 조건)을 상세히 확인해 주십시오. 차지권 부착 건물의 투자는 토지 소유 물건과는 다른 리스크가 있습니다.

법령상의 제한

용도지역과 건폐율·용적률

용도지역에 따라 건물의 용도나 건축 규모에 제한이 있습니다. 현재 건물이 기존 부적격(현행 기준에 적합하지 않지만 합법적으로 존속하는 건물)에 해당하지 않는지 확인해 주십시오. 기존 부적격의 경우 재건축 시 같은 규모의 건물을 지을 수 없는 가능성이 있습니다.

접도 의무

건물 부지가 폭원 4m 이상의 도로에 2m 이상 접하고 있는지(접도 의무)를 확인합니다. 접도 의무를 충족하지 않는 경우 재건축이 불가능합니다(재건축 불가 물건). 재건축 불가 물건의 리스크도 함께 확인해 주십시오.

기타 법적 제한

• 도시계획 도로의 계획 구역 내에 포함되어 있지 않은지
• 토사재해 경계구역이나 침수상정구역에 해당하지 않는지
• 문화재보호법에 의한 제한이 없는지

건물 상태에 관한 사항

건물상황조사(인스펙션) 유무

2018년 법 개정으로 중요사항 설명에서 건물상황조사 실시 유무와 그 결과를 설명하는 것이 의무화되었습니다. 조사가 실시된 경우에는 그 결과를 반드시 확인해 주십시오.

석면이나 내진진단 정보

석면 사용 유무, 내진진단 실시 상황과 결과도 중요사항 설명의 대상입니다. 구내진 vs 신내진의 투자 판단도 참고해 주십시오.

라이프라인과 설비

상하수도, 전기, 가스의 정비 상황을 확인합니다. 특히 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.

• 사설관(타인의 토지를 통과하는 배관)이 없는지
• 정화조인 경우 유지관리 비용은 얼마인지
• 프로판 가스인 경우 공급회사와의 계약 조건에 제약이 없는지

관리에 관한 사항(구분 맨션의 경우)

구분 맨션을 구매하는 경우에는 다음 항목도 확인해 주십시오.

• 관리비·수선적립금의 금액과 체납 유무
• 대규모 수선의 실시 이력과 향후 계획
• 관리조합 의사록(수선적립금 인상 결의가 없는지 등)
• 관리규약 내용(민박 금지, 애완동물 금지 등의 제한)

매매계약서에서 확인해야 할 항목

중요사항 설명 후 매매계약서에 서명·날인합니다. 계약서에서 특히 주의해야 할 항목은 다음과 같습니다.

매매대금과 지불 조건

수부금(계약금) 금액과 취급

수부금은 통상 매매대금의 5~10% 정도입니다. 수부금의 종류가 '해약수부'인지 확인해 주십시오. 해약수부라면 매수인은 수부금을 포기하여 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 수부금의 배액을 반환하여 해제할 수 있습니다.

지불 스케줄

잔대금 지불 시기와 방법, 융자 이용 시의 융자 승인 기한을 확인합니다.

인도 조건

인도일과 현황 인도

인도일이 명확히 기재되어 있는지 확인합니다. 수익물건의 경우 '현황 유자(현상 그대로) 인도'가 일반적이지만, 구체적으로 무엇이 포함되는지(잔치물, 설비 등)를 명확히 해 둡시다.

임대차계약의 승계

수익물건에서는 입주자와의 임대차계약이 그대로 매수인에게 인계됩니다. 인계 대상이 되는 계약 내용(임대료, 보증금, 특약 사항)을 사전에 확인하고 렌트롤과 일치하는지 대조해 주십시오.

보증금 인계

입주자로부터 예수한 보증금은 물건과 함께 매수인에게 인계됩니다. 보증금 총액이 정확히 기재되어 있는지 확인해 주십시오. 이 금액은 매매대금과 상쇄되는 것이 일반적입니다.

계약부적합책임

2020년 민법 개정으로 종래의 '하자담보책임'은 '계약부적합책임'으로 개정되었습니다.

확인해야 할 포인트

• 계약부적합책임의 기간: 인도일부터 몇 개월간 매도인이 책임을 지는지
• 면책 범위: '계약부적합책임을 일절 지지 않는다'는 특약이 없는지
• 통지 기한: 부적합을 발견한 후 며칠 이내에 통지해야 하는지

매도인이 택건업자인 경우 인도일부터 최소 2년간은 계약부적합책임을 져야 한다고 법률로 정해져 있습니다. 그러나 매도인이 개인인 경우에는 특약으로 면제될 수 있습니다. 계약부적합책임의 기초지식도 참고해 주십시오.

특약 조항

매매계약서 말미에 기재되는 특약 조항은 매우 중요합니다. 표준적인 계약서 양식에는 없는 개별 합의가 기재되므로, 간과하면 큰 트러블로 이어질 가능성이 있습니다.

자주 있는 특약의 예

• 융자 특약(론 특약): 융자가 승인되지 않은 경우에 무조건 계약을 해제할 수 있는 조항. 반드시 포함시키도록 해 주십시오
• 측량의 요부: 실측과 등기부 면적이 다른 경우의 정산 방법
• 건물 해체 비용의 부담: 나대지로 인도하는 경우의 비용 부담
• 잔치물 처리: 건물 내 설비나 가구의 취급

위약금과 해제 조건

계약 위반이 있을 경우의 위약금 금액과 계약을 해제할 수 있는 조건을 확인합니다. 위약금은 통상 매매대금의 10~20% 정도로 설정됩니다.

계약 전에 반드시 해야 할 일

서류를 사전에 입수하여 숙독한다

중요사항 설명이나 매매계약은 당일 그 자리에서 처음 서류를 보는 것이 아니라, 사전에 사본을 입수하여 숙독해 두는 것이 중요합니다. 택건업법 개정으로 중요사항 설명서의 사전 교부가 권장되고 있습니다. 불명한 점은 사전에 리스트업하여 당일 설명 시 질문해 주십시오.

전문가의 체크를 받는다

특히 첫 구매에서는, 부동산 거래에 정통한 변호사나 사법서사에 계약서 리뷰를 의뢰하는 것을 강력히 권장합니다. 비용은 들지만, 수천만 엔의 거래에서의 보험이라 생각하면 충분히 원래 값어치를 합니다.

물건과 서류의 정합성을 확인한다

등기부, 중요사항 설명서, 렌트롤, 현지 상황이 모두 일치하는지 확인해 주십시오. 특히 다음 점은 요주의입니다.

• 등기부상 면적과 실측 면적의 차이
• 렌트롤 기재와 실제 입주 상황의 일치
• 건물 도면과 현황의 일치

정리

수익물건의 매매계약은 물건 선정과 함께 투자 성공의 열쇠를 쥐는 중요한 프로세스입니다. 중요사항 설명서와 매매계약서의 내용을 올바르게 이해하고, 불리한 조건이 없는지를 확인함으로써 구매 후 트러블을 대폭 줄일 수 있습니다.

특히 중요한 것은 계약부적합책임의 합의, 융자 특약의 유무, 특약 조항의 내용, 그리고 보증금 인계의 4가지입니다. 이들 항목은 투자의 수익성이나 리스크에 직결되므로 서명 전에 반드시 확인해 주십시오.

'모르는 것이 있으면 서명하지 않는다'--이것이 계약 시의 철칙입니다. 의문점은 반드시 질문하고 납득이 갈 때까지 설명을 요구해 주십시오. 전문가의 서포트를 받으면서 안심하고 거래를 진행합시다.