경비율(OER)이란
경비율은 OER(Operating Expense Ratio)이라고도 불리며, 부동산 운영에 드는 경비가 총수입에 대해 어느 정도의 비율을 차지하는지를 나타내는 지표입니다.
OER ＝ 운영경비 ÷ 실효총수입(EGI) × 100
실효총수입(EGI: Effective Gross Income)이란 만실 시 임대 수입에서 공실 손실이나 미회수 손실을 차감한 실제 수입액입니다. 운영경비에는 관리비, 수선비, 고정자산세, 보험료, 공용부 광열비 등이 포함되지만, 대출 상환액과 감가상각비는 포함하지 않습니다.
OER이 낮을수록 수입에 대한 경비 비율이 작아 NOI(순영업수익)가 크다는 것을 의미합니다. 즉 OER은 NOI의 반대 지표라고도 할 수 있습니다.
왜 OER 분석이 중요한가
표면 수익률이나 실질 수익률은 물건의 수익성을 대략적으로 파악하는 데 편리하지만, 운영의 효율성까지는 보이지 않습니다. 같은 실질 수익률의 물건이라도 OER이 다르면 수익 구조는 완전히 다릅니다.
OER이 극단적으로 낮은 물건은 필요한 수선이 미루어지고 있을 가능성이 있어, 장래 큰 지출이 발생할 리스크가 있습니다. 반대로 OER이 높은 물건은 비용 절감 여지가 있다면 수익 개선의 기회가 됩니다.
물건 구매 시 실사에서 OER 분석은 '이 물건의 운영은 효율적인가', '개선 여지가 있는가'를 판단하는 중요한 단서입니다.
운영경비의 주요 구성 요소
OER을 개선하기 위해서는 운영경비의 내역을 정확히 파악할 필요가 있습니다.
관리위탁비
관리위탁을 이용하고 있는 경우, 임대 수입의 3~5% 정도가 관리위탁비로 듭니다. 관리 내용에 대해 요율이 적정한지 복수사를 비교하여 확인합시다. 관리 품질을 유지하면서 비용을 최적화하는 것이 목표입니다.
수선비·메인터넌스비
일상적인 소수선부터 대규모 수선까지 건물 유지에 필요한 비용입니다. 건물 연수가 경과할수록 수선비는 증가하는 경향이 있습니다. 수선비를 줄이고 싶다고 해서 필요한 수선을 소홀히 하면 건물 열화가 가속되어 공실률 악화나 자산가치 저하로 이어집니다. 계획적인 수선을 하는 것이 중장기적 OER 안정화에 기여합니다.
고정자산세·도시계획세
물건 소재지와 평가액에 기반하여 매년 과세되는 세금입니다. 투자자가 컨트롤할 수 있는 여지는 적지만, 세액 추이를 파악해 두면 수지 계획의 정밀도가 올라갑니다.
보험료
화재보험, 지진보험 등의 보험료입니다. 보장 내용을 정기적으로 재검토하여 과부족 없는 보장을 적정한 보험료로 확보하는 것이 중요합니다. 자연재해 리스크 평가도 참고하여 물건의 리스크에 부합하는 보험을 선택합시다.
공용부 광열비·청소비
한 동 물건의 경우, 엔트런스나 복도의 조명, 엘리베이터 전기료, 공용부 청소 비용 등이 발생합니다. LED 조명 전환이나 인감 센서 도입 등 초기 투자로 장기적인 비용 절감이 가능한 항목도 있습니다.
물건 유형별 OER의 경향
구분 맨션
공용부 관리는 관리조합이 행하므로 오너가 부담하는 운영경비는 비교적 한정적입니다. 관리비·수선적립금이 주요 경비가 되며, OER은 20~30% 정도가 일반적입니다. 다만 관리비나 수선적립금이 고액인 물건에서는 OER이 상승합니다.
한 동 아파트·맨션
공용부 관리 비용이나 수선비를 오너가 전액 부담하므로 구분 맨션보다 OER이 높아지는 경향이 있습니다. 25~35% 정도가 기준이지만, 오래된 물건이나 엘리베이터 부착 물건에서는 더 올라가는 경우도 있습니다. 한편으로 관리나 수선을 오너 자신이 공부하며 할 수 있는 여지가 크고, OER 개선의 자유도도 높다고 할 수 있습니다.
OER을 활용한 투자 판단
구매 전 분석
물건을 검토할 때는 매도자로부터 제공되는 수지 자료를 바탕으로 OER을 계산합시다. 과거 수년분의 경비 데이터가 확인되면 경비 추이나 트렌드도 파악할 수 있습니다. 경비율이 급격히 상승한 경우에는 그 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
보유 중 모니터링
보유 물건의 OER을 정기적으로(최소 연 1회) 계산하여 추이를 파악합시다. OER이 상승 추세인 경우에는 어느 경비 항목이 증가하고 있는지를 분석하고 개선책을 검토합니다.
벤치마크와의 비교
같은 지역·같은 유형의 물건의 평균적인 OER과 비교함으로써, 자신의 물건의 운영 효율이 적정한지를 판단할 수 있습니다. OER이 평균을 크게 상회하고 있는 경우에는 특정 경비에 낭비가 없는지 재검토할 가치가 있습니다.
OER 분석은 지미한 작업으로 보일 수 있지만, NOI의 극대화, 나아가서는 캐시플로의 개선에 직결되는 중요한 실무입니다. 숫자에 기반한 운영 관리를 습관화하는 것이 안정된 임대 경영으로의 지름길이 됩니다.