내진기준이란
일본 건축물의 내진기준은 건축기준법에 의해 정해져 있습니다. 이 기준은 과거 대지진의 교훈을 바탕으로 개정이 거듭되어 왔습니다.
부동산 투자에서 특히 중요한 것이 1981년(쇼와 56년) 6월 1일을 경계로 크게 바뀐 내진기준입니다. 이 날 이후에 건축 확인을 받은 건물은 '신내진기준', 그 이전의 건물은 '구내진기준'이라 불립니다.
내진기준의 차이는 물건의 안전성뿐만 아니라, 융자 조건, 보험료, 장래 매각 가능성, 그리고 입주자의 안심감에까지 영향을 미칩니다. 수익물건을 검토할 때는 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.
구내진과 신내진의 차이
구내진기준(1981년 5월 31일 이전)
구내진기준은 '진도 5강 정도의 중규모 지진에서 도괴하지 않을 것'을 기준으로 설계되었습니다. 진도 6 이상의 대규모 지진에 대해서는 명확한 기준이 설정되어 있지 않았습니다.
신내진기준(1981년 6월 1일 이후)
신내진기준에서는 다음의 2단계 기준이 설정되었습니다.
- 중규모 지진(진도 5강 정도): 건물이 거의 손상되지 않을 것
- 대규모 지진(진도 6강~7 정도): 건물이 도괴·붕괴하지 않을 것
즉 신내진기준의 건물은 대규모 지진에서도 '도괴하지 않을 것'을 전제로 설계되어 있습니다. 1995년 한신·아와지 대지진에서는 구내진기준 건물에 큰 피해가 집중된 반면, 신내진기준 건물은 상대적으로 피해가 적었다는 보고가 있습니다.
2000년 기준(목조 주택)
나아가 2000년(헤이세이 12년)에는 목조 주택의 내진기준이 강화되었습니다. 지반조사의 사실상 의무화, 접합부 철물 사용의 명확화, 내력벽의 밸런스 배치 규정이 추가되었습니다. 목조 단독주택 투자를 검토하는 경우는 2000년 기준도 의식해 주십시오.
구내진 물건에 투자하는 메리트
구내진 물건은 리스크만 강조되기 쉽지만, 투자 대상으로서의 메리트도 존재합니다.
취득 가격이 저렴하다
구내진 물건은 신내진 물건과 비교하여, 같은 입지·같은 평면이라도 취득 가격이 저렴한 경향이 있습니다. 특히 도심부 호입지에서는 신내진 물건 가격이 고등하고 있어 구내진 물건과의 가격차가 커집니다.
표면 수익률이 높다
취득 가격이 저렴한 만큼 임대료와의 밸런스에서 수익률이 높아집니다. 특히 도심부의 구내진 맨션은 입지의 좋음으로 임대 수요가 견실하여 높은 수익률이 기대되는 케이스가 있습니다.
입지가 좋은 물건이 많다
구내진 시대에 건설된 물건은 역전이나 상업지 등 현재는 신규 건설이 어려운 호입지에 서 있는 경우가 있습니다. 입지는 임대 수요의 가장 중요한 요소이며, 건물 연수만으로는 측정할 수 없는 가치가 있습니다.
구내진 물건에 투자하는 리스크
지진에 의한 건물 피해 리스크
가장 근본적인 리스크입니다. 일본은 지진 대국이며 향후에도 대규모 지진이 발생할 가능성이 있습니다. 구내진기준 건물은 대규모 지진에서 큰 손상을 받을 리스크가 신내진기준 건물과 비교하여 높다고 여겨집니다.
건물이 손괴된 경우 수선 비용은 거액이 되며, 최악의 경우 재건축이 필요해집니다. 또한 입주자의 안전에 관한 문제이며, 오너로서의 책임도 물어집니다.
융자를 받기 어렵다
많은 금융기관이 구내진기준 물건에 대한 융자에 신중합니다. 융자를 받을 수 있더라도 융자 기간이 짧아지거나 금리가 높아지는 경향이 있습니다. 경우에 따라서는 현금 구매가 전제가 되기도 합니다.
매각이 어렵다
출구(매각) 관점에서도 구내진 물건은 불리합니다. 매수자에게도 융자가 붙기 어려우므로 매각 가격이 낮아지는 경향이 있습니다. 장래적으로 매각을 시야에 넣고 있는 경우는 이 점을 충분히 고려해 주십시오.
보험료가 높다
지진보험 보험료는 건물의 구조나 소재지에 따라 다르지만, 구내진기준 건물은 내진등급 평가가 낮아지므로 할인이 적용되기 어려운 경향이 있습니다.
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる투자 판단의 포인트
내진진단을 실시한다
구내진 물건을 검토하는 경우, 구매 전에 내진진단을 실시하는 것을 강력히 권장합니다. 내진진단 결과 현재 기준을 충족하고 있다고 판단되면 리스크를 대폭 경감할 수 있습니다.
또한 내진 개수 공사를 실시하면 내진기준 적합 증명서를 취득할 수 있는 경우가 있습니다. 이 증명서가 있으면 융자를 받기 쉬워지거나 매수자에게 주택 대출 공제가 적용될 수 있는 메리트가 있습니다.
구조를 확인한다
같은 구내진 물건이라도 구조에 따라 리스크의 정도는 다릅니다. 일반적으로 RC(철근콘크리트)조나 SRC(철골철근콘크리트)조는 목조나 경량철골조와 비교하여 내진 성능이 높은 경향이 있습니다.
입지의 지반을 확인한다
지진 피해는 지반 상태에 크게 좌우됩니다. 지자체가 공개하고 있는 해저드맵이나 지반 정보에서 액상화 리스크나 흔들림 쉬움을 확인해 주십시오. 센다이의 해저드맵과 부동산 투자도 참고가 됩니다.
수지 시뮬레이션에 수선·내진 개수 비용을 포함한다
구내진 물건을 구매하는 경우, 장래적으로 내진 개수 공사가 필요해질 가능성을 고려하여 수지 시뮬레이션에 그 비용을 반영해 주십시오. 개수 비용을 포함해도 여전히 수익성이 확보되는지가 투자 판단의 갈림길입니다.
출구 전략을 사전에 생각한다
구내진 물건은 매각이 어려우므로 구매 전에 출구 전략을 명확히 해 두는 것이 특히 중요합니다. 장기 보유로 캐시플로를 회수하는 계획인지, 일정 기간 후에 매각하는지, 재건축을 시야에 넣는지--투자 목적에 맞는 계획을 세워 주십시오.
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる신내진 물건을 선택해야 할 케이스
다음과 같은 경우에는 신내진기준 물건을 우선적으로 검토하는 편이 좋겠습니다.
- 융자를 활용하여 투자하고 싶은 경우: 융자 조건에서 유리
- 장래 매각(출구)을 중시하는 경우: 유동성이 높음
- 부동산 투자가 처음인 경우: 리스크를 억제한 투자부터 시작하는 것이 기본
- 지진 리스크가 높은 지역의 물건: 난카이 트로프 지진 상정 지역 등
구내진 물건을 검토해도 좋은 케이스
한편 다음과 같은 조건이 갖추어지면, 구내진 물건도 투자 대상으로서 검토할 가치가 있습니다.
- 현금 구매가 가능하고 융자에 의존하지 않는 경우
- 내진진단으로 일정한 안전성이 확인된 경우
- 호입지로 안정된 임대 수요가 전망되는 경우
- 취득 가격이 충분히 저렴하고 리스크에 부합하는 리턴이 기대되는 경우
- 부동산 투자 경험이 있어 리스크를 관리할 수 있는 경우
정리
구내진과 신내진의 차이는 단순한 건물 연수의 문제가 아니라, 건물의 안전성, 융자 조건, 매각 가능성에 직결되는 중요한 포인트입니다.
구내진 물건은 취득 가격의 저렴함과 고수익률이 매력이지만, 지진 리스크, 융자의 어려움, 출구의 제약이라는 큰 디메리트가 있습니다. 투자 판단을 할 때는 내진진단 실시, 지반 리스크 확인, 수선 비용을 포함한 수지 시뮬레이션을 반드시 수행해 주십시오.
처음 부동산 투자를 하는 분은 먼저 신내진기준 물건부터 시작하는 것을 권장합니다. 구내진 물건에의 투자는 경험을 쌓고 리스크 관리의 지견을 갖춘 후에 검토해도 늦지 않습니다.