데드크로스란
데드크로스란 대출의 원금 상환액이 감가상각비를 상회하는 상태를 말합니다. 이 상태가 되면 장부상으로는 이익이 나고 있음에도 불구하고 수중의 현금이 부족해지는, 부동산 투자 특유의 문제가 발생합니다.
데드크로스의 기본적인 메커니즘에서는 개념을 해설하고 있지만, 이 기사에서는 보다 실천적인 예방책과 대처법에 초점을 맞춥니다.
왜 데드크로스가 문제가 되는가
부동산 투자의 세금은 임대 수입에서 경비를 차감한 '부동산 소득'에 대해 과세됩니다. 경비에는 감가상각비와 대출 이자 부분이 포함되지만, 원금 상환 부분은 경비가 되지 않습니다.
투자 초기에는 감가상각비가 크고 대출 이자 부분도 많아 장부상 경비가 많고 세금 부담이 가볍습니다. 그러나 연수가 지남에 따라 감가상각비는 감소(또는 종료)하고, 원리금균등상환에서는 이자가 줄고 원금 상환이 늘어갑니다.
그 결과 실제로 지출하는 원금 상환액은 늘어가는데 경비가 되지 않고, 경비로 처리할 수 있는 감가상각비는 줄어갑니다. 장부상 이익이 실제 캐시플로 이상으로 커져서 세금을 내면 수중에 돈이 남지 않는 것——이것이 데드크로스의 본질입니다.
데드크로스가 발생하기 쉬운 케이스
오래된 목조 물건
목조 건물의 법정 내용연수는 22년입니다. 중고 목조 물건을 구매한 경우 잔존 내용연수가 짧아 단기간에 큰 감가상각비를 계상할 수 있지만, 상각이 종료된 후에 데드크로스가 한꺼번에 현재화됩니다.
예를 들어 건물 연수 22년 초과 목조 물건은 간편법으로 내용연수가 4년이 되어 4년간 건물 가액을 전액 상각할 수 있습니다. 이 기간 동안은 큰 절세 효과가 있지만, 5년차 이후에는 감가상각비가 제로가 되어 세금 부담이 급증합니다.
풀론·오버론
자기자금을 거의 넣지 않고 융자를 받은 경우, 원금 상환액이 커지기 때문에 데드크로스가 발생하기 쉬워집니다. 구매 시 자금 효율은 좋지만, 데드크로스 발생 시기가 앞당겨지는 리스크가 있다는 점을 인식해야 합니다.
원리금균등상환
원리금균등상환은 매월 상환액이 일정하여 자금 계획을 세우기 쉬운 반면, 상환이 진행될수록 이자 비율이 줄고 원금 비율이 늘어갑니다. 원금균등상환과 비교하면 후반에 원금 상환 증가가 가속되므로 데드크로스의 영향을 받기 쉬운 경향이 있습니다.
데드크로스를 방지하는 사전 대책
자기자금 비율을 높인다
구매 시 충분한 자기자금을 투입하면 차입액이 줄어 원금 상환액도 작아집니다. 이를 통해 데드크로스 발생을 늦추거나 영향을 경감할 수 있습니다. 융자의 기초지식도 참고하여 무리 없는 차입액을 설정합시다.
상환 기간과 구조의 밸런스를 생각한다
물건의 구조(RC·철골·목조)에 따라 법정 내용연수가 다르고, 감가상각비 계상 기간도 달라집니다. RC조(내용연수 47년)는 감가상각이 장기에 걸치므로 데드크로스 발생이 비교적 완만합니다. 융자 기간과 감가상각 기간의 밸런스를 사전에 시뮬레이션해 두는 것이 중요합니다.
감가상각 시뮬레이션
물건 구매 전에 감가상각비와 원금 상환액의 추이를 연도별로 시뮬레이션하여 몇 년차에 데드크로스가 발생하는지 파악해 둡시다. 발생 시기를 알고 있으면 거기에 맞춘 자금 준비가 가능해집니다.
캐시 리저브 적립
감가상각비로 절세할 수 있는 기간 동안 그 분의 자금을 계획적으로 적립해 두는 것이 유효합니다. 데드크로스 발생 후 세금 부담 증가에 대비한 '장래 납세 재원'으로서 수중 자금을 확보해 둡시다.
데드크로스 발생 후 대처법
조기 상환
수중 자금에 여유가 있으면 조기 상환으로 원금을 줄임으로써 데드크로스의 영향을 경감할 수 있습니다. 상환액 경감형 조기 상환을 선택하면 매월 상환액이 줄어 캐시플로가 개선됩니다.
차환
보다 저금리 융자로 차환함으로써 상환액을 줄이고 캐시플로를 개선하는 방법입니다. 다만 차환에는 수수료가 발생하므로 총비용으로 봤을 때 메리트가 있는지 확인할 필요가 있습니다.
신규 물건 취득
감가상각비가 큰 새로운 물건을 취득함으로써 포트폴리오 전체의 감가상각비를 확보하고 데드크로스의 영향을 완화하는 방법입니다. 다만 이는 투자 규모의 확대를 수반하므로 무리 없는 범위에서의 판단이 요구됩니다.
매각을 통한 출구
데드크로스 발생을 매각 타이밍의 기준으로 삼는 사고방식도 있습니다. 감가상각의 혜택을 충분히 누린 후 데드크로스가 심각해지기 전에 매각하여 이익을 확정하는 전략입니다. 매각 시 양도소득세(단기·장기 구분)도 고려하여 판단합시다.
장기적 관점에서의 자금 계획
데드크로스는 피할 수 없는 것이 아니라 사전 계획으로 충분히 컨트롤 가능한 문제입니다. 중요한 것은 물건 구매 시의 수익률이나 절세 효과에만 눈을 빼앗기지 않고, 보유 기간 전체를 통한 캐시플로의 추이를 내다보는 시점을 갖는 것입니다.
세후 캐시플로의 사고방식을 고려하여, 감가상각비 변동을 포함한 장기적인 자금 계획을 세우는 것이 데드크로스에 흔들리지 않는 임대 경영의 기반이 됩니다.