계약부적합책임의 기본
계약부적합책임이란 매매 목적물이 계약 내용에 적합하지 않는 경우에 매도인이 매수인에 대해 지는 책임을 말합니다. 2020년 4월 민법 개정으로 종래의 '하자담보책임'에서 '계약부적합책임'으로 제도가 변경되었습니다.
부동산 투자에서는 구매한 물건에 예기치 못한 결함이나 문제가 발견된 경우에 이 제도가 관여합니다. 물건 구매는 고액의 거래이므로 계약부적합책임의 구조를 올바르게 이해해 두는 것이 투자자를 보호하는 중요한 지식이 됩니다.
부동산 투자에서 문제가 되기 쉬운 부적합의 종류
물리적 부적합
건물의 구조나 설비에 관한 결함입니다. 구체적으로는 누수, 흰개미 피해, 급배수관 열화나 누수, 기초 균열, 기울기 등이 해당됩니다. 이는 수선에 많은 비용이 들 수 있어 구매 후 수지 계획에 큰 영향을 줍니다.
특히 건물 연수가 오래된 수익물건에서는 눈에 보이지 않는 부분의 열화가 진행되어 있는 경우가 있습니다. 외관이나 실내 상태뿐만 아니라 배관이나 기초 같은 건물의 핵심 부분의 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
법률적 부적합
건축기준법이나 도시계획법에 관련된 문제입니다. 예를 들어 용도지역 규제를 위반하고 있는 건물, 건폐율이나 용적률을 초과한 건물, 접도 의무를 충족하지 않는 토지 등이 해당됩니다.
법률적 부적합이 있는 물건은 장래 증개축이나 재건축이 제한되는 경우가 있으며, 융자를 받기 어려워지거나 매각 시 매수자가 찾기 어려워지는 리스크가 있습니다.
환경적 부적합
토양오염, 석면 사용, 주변의 소음·진동·악취 등 환경에 관한 문제입니다. 과거에 주유소나 공장으로 사용되었던 토지에서는 토양오염 리스크가 높아집니다.
또한 인근에 혐오시설(묘지, 산업폐기물 처리장, 유흥업소 등)이 있는 경우도 입주자 확보에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
심리적 부적합
물건 내에서의 사고나 사건 등 이른바 '심리적 하자'에 해당하는 문제입니다. 과거에 자살이나 살인이 있었던 물건은 임대료 인하나 공실 장기화 리스크가 있습니다. 고지 의무의 범위는 상황에 따라 다르지만, 중대한 사안에 대해서는 매도인에게 고지 의무가 있다고 여겨집니다.
매매 계약 시 체크 포인트
계약부적합책임의 기간과 범위
매매 계약서에서 계약부적합책임의 기간이 어떻게 정해져 있는지 반드시 확인합시다. 민법상으로는 매수인이 부적합을 안 때부터 1년 이내에 매도인에게 통지해야 하지만, 계약으로 기간을 단축하거나 특정 사항에 대해 면책으로 하는 특약이 설정되어 있는 경우가 있습니다.
택건업자가 매도인인 경우에는 인도일부터 2년 이상의 기간을 설정해야 한다는 규제가 있지만, 개인이 매도인인 경우에는 계약자유의 원칙에 따라 기간 단축이나 면책도 인정됩니다.
중요사항 설명서 확인
물건의 상태나 법적 제한에 관한 정보는 중요사항 설명서에 기재됩니다. 설명 내용을 꼼꼼히 확인하고 불명확한 점은 반드시 질문합시다. 특히 건물 검사 이력, 과거 수선 내용, 인프라 정비 상황 등은 수익물건의 평가에 직결되는 정보입니다.
인스펙션(건물상황조사)의 활용
전문가에 의한 건물상황조사(인스펙션)를 실시함으로써 육안으로는 확인할 수 없는 건물의 상태를 파악할 수 있습니다. 조사 비용은 들지만, 구매 후 중대한 결함이 발견되어 많은 수선비가 발생하는 리스크와 비교하면 합리적인 투자라 할 수 있습니다.
물건의 현지조사 포인트도 참고하여 계약 전 조사를 철저히 합시다.
부적합이 발견된 경우의 대처
구매 후 계약부적합이 발견된 경우 매수인에게는 다음의 구제 수단이 있습니다.
추완청구는 부적합을 보수하도록 매도인에게 요구하는 것입니다. 예를 들어 누수 수선을 매도인 비용으로 수행하도록 청구할 수 있습니다. 대금감액청구는 추완이 이루어지지 않는 경우에 대금 감액을 요구하는 것입니다. 손해배상청구는 부적합으로 발생한 손해의 배상을 요구하는 것입니다. 계약해제는 부적합의 정도가 중대하여 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에 인정됩니다.
어느 경우든 부적합 사실을 증거로 남겨 두는 것이 중요합니다. 사진이나 동영상 촬영, 전문가의 조사보고서 취득 등 객관적인 기록을 남겨 둡시다. 대응이 복잡한 경우에는 부동산 거래에 정통한 변호사에게 조기 상담을 권장합니다.
투자자로서의 예방책
계약부적합 리스크를 최소화하기 위해서는 '사고 나서 대처'가 아니라 '사기 전에 방지'하는 자세가 중요합니다.
구매 전 단계에서 중요사항 설명서 숙독, 인스펙션 실시, 등기부등본 및 건축확인필증 확인, 현지에서의 주변 환경 확인을 하나하나 꼼꼼히 수행하는 것이 가장 효과적인 예방책입니다. 특히 수익물건의 경우 렌트롤(임대료 일람표)의 정확성이나 입주자와의 임대차계약 내용도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.
수고는 들지만, 실사(물건의 상세 조사)에 시간과 비용을 투입하는 것은 장기적으로 보면 가장 비용 대비 효과가 높은 리스크 관리라 할 수 있겠습니다.