손익분기점이란 무엇인가
손익분기점이란 수입과 지출이 정확히 같아지는 포인트를 말합니다. 부동산 투자에서는 임대 수입이 운영 경비와 대출 상환액의 합계를 정확히 충당할 수 있는 상태를 가리킵니다.
손익분기점을 파악해 두면 어느 정도까지 공실이 늘어도 적자가 되지 않는지라는 안전 마진을 수치로 확인할 수 있습니다. 물건 구매 전 리스크 평가로서도, 구매 후 경영 관리로서도 매우 유용한 개념입니다.
BER(손익분기 입주율)의 계산 방법
부동산 투자에서의 손익분기점은 BER(Break-Even Ratio, 손익분기 입주율)로 계산되는 것이 일반적입니다.
BER ＝（운영경비 ＋ 연간 상환액）÷ 만실 시 연간 임대 수입 × 100
예를 들어, 만실 시 연간 임대 수입이 600만 엔, 운영경비(관리비·수선비·고정자산세·보험료 등)가 120만 엔, 연간 대출 상환액이 300만 엔인 경우, BER은 다음과 같이 계산됩니다.
（120만 엔 ＋ 300만 엔）÷ 600만 엔 × 100 ＝ 70%
이는 입주율이 70%를 밑돌면 적자가 된다는 것을 의미합니다. 반대로 말하면, 30%의 공실이 발생해도 수지는 플러스를 유지할 수 있다는 것입니다.
BER에서 읽을 수 있는 리스크의 크기
BER이 높은 물건은 약간의 공실 증가로 적자로 전환될 리스크가 있습니다. 예를 들어 BER이 95%인 물건에서는 10호 중 1호만 공실이 되어도 수지가 마이너스가 될 수 있습니다.
반면 BER이 낮은 물건은 공실에 대한 내성이 높아 경영 안정성이 높다고 할 수 있습니다. BER이 60%라면 입주율이 60%를 밑돌지 않는 한 적자가 되지 않습니다.
BER 수준은 물건의 매입 가격, 융자 조건, 운영경비의 크기에 따라 크게 달라집니다. 같은 물건이라도 자기자금을 많이 투입하여 차입액을 줄이면 BER은 낮아집니다. 또한 금리가 낮은 융자를 이용할 수 있으면 BER은 내려가고, 금리가 높으면 올라갑니다.
BER을 구성하는 요소의 분석
BER을 개선하고 싶은 경우에는 구성 요소를 개별적으로 분석할 필요가 있습니다.
운영경비 내역 확인
운영경비에는 관리위탁비, 수선적립금, 고정자산세·도시계획세, 화재보험료, 공용부 광열비 등이 포함됩니다. 이들 항목을 세밀하게 파악하여 절감 여지가 없는지 검토합니다.
관리위탁비는 관리회사에 따라 요율이 다르므로 복수 업체의 견적을 비교하는 것도 유효합니다. 다만, 저렴한 가격만으로 관리회사를 선택하면 관리 품질이 저하되어 공실률 악화로 이어질 가능성이 있으므로 종합적인 판단이 필요합니다.
상환액 최적화
연간 상환액은 BER에 큰 영향을 미칩니다. 상환액은 차입액, 금리, 상환 기간의 3요소로 결정됩니다. 상환 기간을 늘리면 연간 상환액은 감소하고 BER은 개선되지만, 총 지불 이자는 증가합니다.
금리 상승에 대한 대비에서도 해설하고 있듯이, 금리가 변동한 경우의 BER 변화도 시뮬레이션해 두는 것이 바람직합니다.
임대료 설정 재검토
만실 시 연간 임대 수입은 BER의 분모에 해당하므로, 임대료 인상은 BER 개선에 직결됩니다. 다만 주변 시세를 초과한 임대료 설정은 공실 리스크를 높이므로, 시장의 적정 수준을 파악한 후에 판단해야 합니다.
물건 구매 전 BER 시뮬레이션
물건을 구매하기 전 단계에서 다음과 같은 시뮬레이션을 수행하는 것을 권장합니다.
베이스 케이스로서 예상되는 입주율에서의 수지를 계산합니다. 주변 동종 물건의 평균 입주율을 참고하면서, 다소 보수적인 전제를 두면 좋겠습니다.
스트레스 케이스로서 공실률이 예상보다 악화된 경우나 임대료가 하락한 경우의 BER 변화를 확인합니다. 건물 연수 경과에 따른 임대료 하락이나 주변에 경쟁 물건이 증가한 경우의 영향도 상정해 둡시다.
금리 상승 케이스로서 금리가 1~2% 상승한 경우에 상환액이 어느 정도 늘어나고, BER이 어디까지 악화되는지 파악해 둡니다.
이러한 시뮬레이션을 통해 최악의 경우에도 BER이 허용 범위 내에 들어가는지를 사전에 확인해 둠으로써, 예상 밖의 사태에도 침착하게 대응할 수 있습니다.
다른 지표와의 조합
BER은 단독으로도 유용한 지표이지만, 다른 지표와 조합하면 더 높은 정밀도의 투자 판단이 가능해집니다.
DSCR(상환여유율)은 상환액에 대한 수익의 여유도를 나타내고, BER은 공실에 대한 내성을 나타냅니다. DSCR이 높아도 BER이 높은 물건은 공실이 늘었을 때 급속히 수지가 악화될 리스크가 있습니다.
IRR(내부수익률)은 투자 기간 전체의 리턴을 평가하는 지표로, BER과 같은 단년도 안전성 지표와는 다른 시점을 제공합니다.
복수의 지표를 다각적으로 확인함으로써, 물건의 리스크와 리턴의 밸런스를 입체적으로 파악하고, 자신의 투자 기준에 비추어 판단할 수 있게 됩니다. 안정된 임대 경영을 목표로 하기 위해서도 BER을 일상적인 경영 지표의 하나로 활용해 나갑시다.