DSCR이란 무엇인가
DSCR(Debt Service Coverage Ratio)은 한국어로 '상환여유율' 또는 '차입금 상환여유율'이라 불리는 재무 지표입니다. 부동산 투자에서 물건이 창출하는 수익으로 차입금 상환을 어느 정도 충당할 수 있는지를 나타냅니다.
금융기관이 융자 가부를 판단할 때 중시하는 지표 중 하나이며, 투자자 자신이 물건의 수익 안전성을 평가하는 데에도 빠뜨릴 수 없는 지표입니다. 표면 수익률만으로는 보이지 않는 리스크를 수치로 파악할 수 있어 투자 판단의 정밀도를 높이기 위해 이해해 두고 싶은 개념입니다.
DSCR의 계산 방법
DSCR의 계산식은 다음과 같습니다.
DSCR ＝ 연간 순영업수익(NOI) ÷ 연간 상환액(ADS)
연간 순영업수익(NOI)이란 연간 임대 수입에서 관리비, 수선비, 고정자산세, 보험료 등의 운영경비를 차감한 금액입니다. 여기에는 대출 상환액은 포함하지 않습니다.
연간 상환액(ADS)은 원금과 이자를 합한 연간 대출 상환 총액을 가리킵니다.
예를 들어, 연간 임대 수입이 600만 엔, 운영경비가 150만 엔으로 NOI가 450만 엔, 연간 대출 상환액이 300만 엔이면, DSCR은 1.5가 됩니다. 이는 상환액의 1.5배 수익을 물건이 창출하고 있다는 의미로, 상환에 대해 일정한 여유가 있는 상태입니다.
DSCR의 기준과 금융기관의 시각
DSCR이 1.0이면 순영업수익과 상환액이 정확히 같은 금액입니다. 즉 수중에 자금이 남지 않는 상태이며, 조금이라도 공실이 늘거나 수선비가 발생하면 적자로 전락할 리스크가 있습니다.
금융기관은 일반적으로 DSCR이 1.2~1.3 이상인 것을 융자의 기준으로 하고 있습니다. 다만 이는 어디까지나 최저 라인이며, 물건의 건물 연수나 입지, 차주의 속성에 따라 더 높은 수준을 요구받을 수도 있습니다.
투자자 입장에서 보면 DSCR은 높을수록 안전하지만, 자기자금을 많이 투입하여 DSCR을 높이면 자기자금 수익률(CCR)이 저하되는 트레이드오프가 있습니다. 자신의 리스크 허용도와 투자 목적에 맞는 밸런스를 생각하는 것이 중요합니다.
표면 수익률만으로는 불충분한 이유
물건을 비교할 때 많은 투자자가 먼저 확인하는 것이 표면 수익률입니다. 그러나 표면 수익률은 경비나 대출 조건을 고려하지 않으므로 실제 수지와는 크게 괴리될 수 있습니다.
같은 표면 수익률의 물건이라도 관리비나 수선비가 높은 물건은 NOI가 낮아지고, 결과적으로 DSCR도 낮아집니다. 또한 융자 조건에 따라 연간 상환액도 크게 달라집니다. 금리가 높은 융자나 상환 기간이 짧은 융자에서는 같은 물건이라도 DSCR이 저하됩니다.
DSCR을 활용하면 물건의 수익력과 융자 조건을 일체적으로 평가할 수 있어 보다 실태에 맞는 투자 판단이 가능해집니다. 융자의 기초지식과 함께 이해를 깊게 해 두면 좋겠습니다.
DSCR을 개선하는 방법
DSCR이 낮은 경우 몇 가지 개선책을 생각할 수 있습니다.
수익을 늘리는 방법으로는 임대료 재검토, 공실 대책 강화, 공용부 유효 활용 등을 들 수 있습니다. 주변 임대료 시세와 비교하여 적정한 임대료 설정이 되어 있는지 확인하는 것이 첫걸음입니다.
경비를 절감하는 방법으로는 관리회사 변경이나 계약 조건 재검토, 보험료 비교 검토, 수선 계획 최적화 등이 있습니다. 다만 필요한 수선을 미루면 장기적으로 자산가치 하락으로 이어지므로 비용 절감은 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
융자 조건을 재검토하는 방법으로는 차환을 통한 금리 인하, 상환 기간 연장, 조기 상환을 통한 원금 감소 등이 있습니다. 금리가 하락한 국면에서는 차환으로 DSCR을 개선할 수 있는 가능성이 있습니다.
물건 유형별 DSCR의 경향
물건의 종류에 따라 DSCR 수준에는 경향의 차이가 있습니다.
건물 연수가 얼마 안 된 RC조 맨션은 임대료 수준이 비교적 높고 공실률도 낮은 경향이 있는 반면, 물건 가격이 높아 차입액이 커집니다. 융자 기간을 길게 잡을 수 있는 경우는 연간 상환액을 억제할 수 있지만, 물건 가격에 대해 DSCR이 낮아지기 쉬운 점에 주의가 필요합니다.
오래된 목조 아파트는 물건 가격이 싸고 표면 수익률이 높은 경향이 있지만, 융자 기간이 짧게 설정되는 경우가 많아 연간 상환액이 커져 DSCR이 저하되는 케이스가 있습니다. 또한 건물 연수가 경과할수록 수선비가 증가하여 NOI가 압박받을 가능성도 고려해 둘 필요가 있습니다.
물건의 종류나 조건에 따라 DSCR의 적정값은 다르므로, 일률적인 기준으로 판단하기보다는 물건별 특성을 고려한 평가가 중요합니다.
투자 판단에서의 DSCR 활용
물건을 구매하기 전 단계에서 예상되는 NOI와 대출 조건으로 DSCR을 시뮬레이션해 두는 것이 중요합니다. 그때 낙관적인 전제만이 아니라, 공실률이 상승한 경우나 금리가 상승한 경우의 스트레스 테스트도 수행합시다.
예를 들어, 현시점에서의 DSCR이 1.5라 하더라도, 금리가 상승하여 상환액이 늘었을 경우에 어디까지 저하되는지, 공실률이 예상보다 악화된 경우에 어떻게 되는지를 사전에 파악해 두면 예상 밖의 사태에도 침착하게 대처할 수 있습니다.
DSCR은 단독으로 사용하는 것이 아니라 세후 캐시플로나 자기자금 수익률 등 다른 지표와 조합하여 종합적으로 판단하는 것이 견실한 부동산 투자의 첫걸음입니다.