立退きが必要になる場面
収益物件を所有していると、以下のような場面で入居者への立退き要求が発生します。
- 老朽化・建替え: 耐震性が不足する建物の立替え、建替えによる全室解体
- 大規模修繕: 空室が必要な大型改修・フルリノベーション
- 売却（実需向け）: 空室にして高値売却するための退去依頼
- 再開発: エリア全体の再開発・マンション建設に伴う用地整理
最も多いのは建替えに伴う立退きです。老朽化した木造アパートや耐震基準不適合の建物は、解体・新築のために全室立退きが必要になります。
普通借家の正当事由とは
普通借家契約（通常の更新あり賃貸借）において、賃貸人が更新を拒絶するには「正当事由」が必要です（借地借家法28条）。
正当事由の判断要素は以下の通りです：
貸主・借主双方の必要性の比較
- 貸主が自己使用・建替えに必要か否か
- 借主がその場所に居住・営業を継続する必要性の程度
建物の老朽化・危険性
- 耐震診断で危険と判定された建物
- 大規模修繕が不可欠な程度の老朽化
立退き料の提供
- 正当事由を補完する要素として、立退き料の提供が重視される
裁判例では、建替えの必要性だけで正当事由が認められるケースは少なく、相当額の立退き料の提供が事実上必須とされています。
立退き料の相場と算定方法
住宅（居住用）の立退き料
住宅の立退き料は、以下の要素を考慮して算定されます：
①移転実費: 引越し費用（単身10〜20万円、家族30〜60万円程度）
②移転先の家賃差額補填: 現在の家賃と移転先家賃の差額×一定期間（2〜3年分が多い）
③内装・設備の移転費用: 特殊設備がある場合
④迷惑料・慰謝料的要素: 突然の退去要求による精神的負担に対する補填
実務上の目安としては、月額賃料の12〜24か月分が交渉の出発点になることが多いです。ただし、長期入居者（10年以上）・高齢者・身体障害者等の社会的弱者に対しては、追加補償が必要になるケースがあります。
事業用（店舗・事務所）の立退き料
事業用物件の立退き料は住宅より高額になる傾向があります。
①移転工事費: 内装・設備・什器の移転・設置費用 ②営業補償: 移転による売上減少・休業補償（数か月〜数年分） ③顧客損失補償: 長年の顧客・取引先を失うことによる損失 ④移転先の賃料差額: 現在の賃料との差額×補償期間
事業用物件では、月額賃料の24〜48か月分以上になるケースも珍しくありません。繁盛している飲食店や専門店の場合、1,000万円以上の立退き料になることもあります。
交渉の進め方：4ステップ
Step 1: 事前準備（法的根拠・費用算定）
立退き交渉前に、以下を整理します：
- 立退き理由の明確化: 建替えの必要性を示す資料（耐震診断結果、修繕積立状況等）
- 代替物件の確保: 入居者への提案用の代替住居・事務所の候補
- 費用見込みの試算: 立退き料総額の概算（全入居者分）
- スケジュール設定: 工事開始予定日からの逆算で交渉開始時期を決定
Step 2: 内容証明郵便による通知
立退き依頼は内容証明郵便で行います。電話や口頭のみだと後の紛争で不利になるリスクがあります。
通知内容：
- 立退きを求める理由（建替えの必要性等）
- 希望する退去時期
- 補償内容の概要
- 協議申し入れ
この時点では補償額を確定させず、協議の開始を求める内容に留めることが多いです。
Step 3: 個別交渉（1件ずつ丁寧に）
入居者ごとに事情が異なるため、個別交渉が基本です。
高齢者・長期入居者への対応
- 移転先の物件紹介・手配を積極的に支援
- 引越し業者の手配代行も効果的
- 立退き料の分割払いに応じる場合もある
賃借人が交渉に応じない場合
- 弁護士同席の交渉を検討
- 裁判外紛争解決手続き（ADR）の活用
- 最終手段として調停・訴訟（後述）
Step 4: 合意書の作成と退去・精算
交渉合意後は、必ず書面（合意書・和解書）で内容を確定します。
合意書に記載すべき事項：
- 退去日
- 立退き料の金額・支払方法・支払時期
- 現状回復の範囲
- 保証金・敷金の返還方法
- 鍵の返却方法
立退き料の支払いと退去を同日に実施するか、先払いか後払いかも明確に定めます。
弁護士費用の目安
立退き交渉は法律の専門知識が必要なため、弁護士に依頼することを強く推奨します。
弁護士費用の相場（1件あたり）:
- 交渉のみ（訴訟なし）: 30〜80万円程度
- 調停申立て: 50〜100万円程度
- 訴訟（建物明渡し請求）: 100〜300万円程度
複数入居者がいる場合は各人分の費用が積み上がるため、早期解決が経済的に有利です。
交渉が難航した場合の法的手段
調停（建物明渡し調停）
裁判所の調停委員を交えた話し合い。訴訟より低コスト・短期間で解決できるケースがあります。ただし相手方が合意しなければ解決しない。
訴訟（建物明渡し請求訴訟）
最終手段。裁判所が正当事由の有無・立退き料の相当性を判断し、強制退去を命じる場合もあります。
裁判では「正当事由の有無」と「立退き料の相当性」が争点になります。判決まで1〜2年かかることも多く、費用・時間の双方でコストがかかります。
建物老朽化による安全確認義務
耐震性に重大な問題がある建物では、大家は入居者の安全に配慮する義務があります。耐震診断結果を開示しつつ、安全上の必要性を丁寧に説明することで交渉が進展するケースもあります。
まとめ：立退き交渉成功のポイント
立退き交渉をスムーズに進めるためのポイントは以下の3点です。
①早期着手: 工事開始の1〜2年前から準備を始める。短期間での立退きを求めると入居者の反発が強まり、立退き料が高騰する。
②誠実な対応: 入居者の立場に立った誠実な説明と補償の提案。強引な交渉は法的リスクを高め、周辺入居者との関係悪化を招く。
③専門家チームの活用: 不動産弁護士・司法書士・不動産業者（代替物件探し）を連携させたチームアプローチが効果的。
収益物件の建替えは長期的な資産価値向上につながる重要な判断です。立退き費用も含めた事業計画をローン返済シミュレーターで試算し、収益性を確認してから進めることをお勧めします。