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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報高崎市は人口約37万人の群馬県最大の都市です。上越新幹線・北陸新幹線の分岐点であり、関越自動車道・北関東自動車道が交差する北関東随一の交通結節点です。SUBARUの本工場（太田市）への通勤圏であると同時に、新幹線で東京まで約50分の通勤圏としても機能しています。
| 指標 | 数値 | |------|------| | 人口 | 約37万人 | | 世帯数 | 約16.5万世帯 | | 人口増減率（年間） | △0.1〜0.3% | | 主要産業 | 商業・製造業・物流業 | | ワンルーム平均家賃 | 4.0〜5.5万円 | | 1LDK平均家賃 | 5.5〜7.0万円 | | 2LDK平均家賃 | 6.0〜8.0万円 | | 表面利回り目安 | 8〜14% | | 空室率 | 13〜19% |
| 物件タイプ | 表面利回り | 平均家賃 | 空室率目安 | |-----------|-----------|---------|-----------| | ワンルーム・1K | 10〜14% | 4.0〜5.5万円 | 15〜21% | | 1LDK・2DK | 8〜12% | 5.5〜7.0万円 | 11〜17% | | 2LDK・3DK | 8〜11% | 6.0〜8.0万円 | 10〜15% | | 戸建て | 9〜13% | 6.0〜8.5万円 | 8〜14% |
高崎駅は上越新幹線と北陸新幹線が分岐する全国でも珍しい駅であり、在来線もJR高崎線・上越線・信越本線・両毛線・八高線が乗り入れるターミナル駅です。
| 路線 | 行先 | 所要時間 | |------|------|---------| | 上越・北陸新幹線 | 東京 | 約50分 | | 上越新幹線 | 新潟 | 約70分 | | 北陸新幹線 | 金沢 | 約120分 | | JR高崎線 | 大宮 | 約55分 | | 関越道 | 練馬IC | 約70分（車） |
交通利便性の高さから、高崎市には多くの企業が北関東の営業拠点を設置しています。転勤族の賃貸需要が安定的に発生し、法人契約比率が高い市場を形成しています。
| 項目 | 詳細 | |------|------| | 企業支店・営業所数 | 群馬県内最多 | | 法人契約比率 | 25〜35% | | 転勤周期 | 2〜4年 | | 需要の多い物件タイプ | 1LDK〜2LDK |
SUBARUは群馬県太田市に本工場を持ち、群馬県内に複数の製造拠点を構えています。高崎市はSUBARU本社（東京渋谷）と太田工場の中間に位置し、管理職・営業職を中心に多くの関連従業員が居住しています。
| 拠点 | 所在地 | 従業員規模 | 高崎市からのアクセス | |------|--------|----------|-------------------| | 群馬製作所本工場 | 太田市 | 約8,000人 | 車で約40分 | | 群馬製作所矢島工場 | 太田市 | 約5,000人 | 車で約40分 | | 大泉工場 | 大泉町 | 約3,000人 | 車で約50分 |
高崎駅東口エリアは再整備が進められており、商業施設やマンション開発が活発化しています。駅西口のペデストリアンデッキ周辺も含め、駅前エリア全体の魅力が向上しています。
| エリア | 再開発状況 | 投資への影響 | |--------|-----------|------------| | 駅東口 | 商業施設・マンション開発 | 周辺地価上昇期待 | | 駅西口 | ペデストリアンデッキ整備済み | 利便性向上で需要増 | | 栄町・あら町 | 商業ビル建替え | 中心市街地活性化 |
| エリア | 利回り目安 | 特徴 | |--------|-----------|------| | 高崎駅西口 | 8〜11% | 商業中心、転勤族需要 | | 高崎駅東口 | 8〜11% | 再開発進行、値上がり期待 | | 問屋町 | 9〜12% | 商業地、単身者需要 | | 中居・倉賀野 | 10〜13% | 住宅街、ファミリー需要 | | 群馬町・箕郷 | 11〜14% | 郊外型、戸建て投資向き | | 高崎IC周辺 | 10〜13% | 物流拠点、法人需要 |
| 項目 | 金額 | |------|------| | 物件価格（築22年・8戸） | 1,600万円 | | リノベーション費用 | 200万円（25万円×8戸） | | 投資総額 | 1,800万円 | | 月額家賃収入（4.5万円×8戸） | 36万円 | | 年間家賃収入 | 432万円 | | 表面利回り | 24.0% | | 管理費・修繕費（年間） | △42万円 | | 固定資産税（年間） | △18万円 | | 空室損（17%見込み） | △73万円 | | 実質手取り収入 | 299万円 | | 実質利回り | 約16.6% |
近年のアパート新築ラッシュにより、一部エリアでは供給過剰の兆候が見られます。特に郊外のワンルーム物件は空室率が高くなりやすいため、立地と物件タイプの選定が重要です。
高崎市は駅周辺を除いて車社会であり、駐車場の確保が入居率に直結します。駐車場なし物件は大幅な家賃値下げを余儀なくされるケースがあります。1戸あたり1〜2台分の駐車スペースを確保することが、安定稼働の前提条件です。
高崎市は「からっ風」と呼ばれる強い季節風が特徴で、冬季は体感温度が低くなります。積雪は少ないため除雪コストは限定的ですが、断熱性能の低い物件は敬遠される傾向にあります。
高崎市は新幹線分岐点という交通優位性とSUBARU城下町の安定需要を兼ね備え、表面利回り8〜14%が期待できる市場です。人口37万人の市場規模は北関東でトップクラスであり、流動性も確保されています。
投資判断にあたっては、利回り計算ツールで駐車場コストを含めた実質利回りを算出し、投資シミュレーションで製造業景気の変動を織り込んだ長期収支を検証することをおすすめします。