道の駅周辺の不動産投資｜集客力と地価・賃貸需要の関係

道の駅と不動産投資の意外な接点

道の駅は、市町村などの申請に基づいて国土交通省が登録する道路沿いの施設です。2026年9月4日の第65回登録で、全国の道の駅は1,234駅になりました。登録には、無料で24時間使える駐車場・トイレ・子育て応援施設があること、道路と地域の情報を提供する施設があること、文化教養施設や観光レクリエーション施設などの地域振興施設があることなどが要件とされています。

単なる休憩施設から地域の観光・交流拠点へと役割が広がり、国土交通省は道の駅を「地方創生・観光を加速する拠点」へ進化させる第3ステージの取組みを進めています。集客力のある道の駅の周辺では、関連施設で働く人の住まい、観光客向けの宿泊、移住者の住まいといった需要が生まれることがあり、周辺の不動産市場を考えるうえでの手がかりになります。

道の駅の経済効果

雇用の規模は道の駅の大きさや運営の形によって大きく違うため、「1駅あたり何人」と一律の数字で見積もらないことが大切です。

集客力のある道の駅と投資機会

本記事で取り上げる道の駅

国土交通省の「道の駅」一覧に載っているのは駅名・登録回・登録年月・所在地などで、全国共通の方法で数えた来場者数の順位は載っていません。来場者数は各道の駅や設置自治体がそれぞれ公表している数字で、数え方が駅ごとに同じとは限らないため、順位をつけて比べるより、気になる道の駅について設置自治体の資料で推移を確かめるほうが確実です。

投資適性の高い道の駅周辺

人気道の駅の中でも、不動産投資の観点から注目すべきエリアがあります。

宗像市は、博多・小倉のどちらへもJR鹿児島本線で30分ほどと案内しており、福岡市・北九州市の両方に通える位置にあります。太田市の製造業の従業者は、2025年経済構造実態調査（2025年6月1日時点）で約4万9千人と市が公表しており、工場で働く単身者の住まいの需要を見込みやすい地域です。

宇都宮市のLRT（ライトライン）の現在の路線は宇都宮駅東口から芳賀・高根沢工業団地までで、ろまんちっく村のある新里町とは離れています。LRTの効果を見込むなら、道の駅の周辺ではなく沿線で物件を探すことになります。

民泊として貸すには、原則として住宅宿泊事業法の届出（人を宿泊させる日数は1年間で180日まで）か、旅館業法の許可が必要です。さらに住宅宿泊事業法第18条により、都道府県や、その事務を担う保健所設置市などが条例で区域を定めて、住宅宿泊事業を実施できる期間を制限していることがあります。物件の所在地の条例を確かめてから検討しましょう。

道の駅と周辺地価の関係

地価の動きは公的な指標で確かめる

道の駅の開業が周辺の地価をどれだけ押し上げるかは、場所や周辺の開発の進み方によって違い、一律の数字では示せません。開業前後の地価の動きは、国土交通省などが公表する次の指標で確かめます。

道の駅単体での地価上昇効果は限定的と考えられますが、道の駅を核に住宅地・商業施設・道路の整備が重なって進む地域では、周辺の不動産価値に影響が出ることもあります。開業前後の変化を確かめるには、道の駅に近い標準地・基準地を不動産情報ライブラリで探し、開業前から数年分の価格の推移を見比べます。同じ市町村のほかの地点の動きとも比べると、市全体の人口の動きや幹線道路の開通など、道の駅以外の要因と切り分けやすくなります。

ロードサイド型不動産投資の戦略

道の駅周辺で有効な物件タイプ

道の駅周辺は車社会のエリアであり、都市部とは異なる投資戦略が求められます。

家賃の水準を見る手がかりとして、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」第130表では、全国の民営借家（専用住宅）の1か月当たり家賃の平均は65,496円です。鉄筋コンクリート造などの共同住宅（非木造）を延べ面積別に見ると、29㎡以下が54,955円、30〜49㎡が68,189円、50〜69㎡が80,172円、70〜99㎡が98,457円です。これらは大都市圏を含む全国平均で、道の駅の周辺のような地方・郊外の家賃はこれより低いことが多いです。

実際に、本記事で取り上げた道の駅のある8市の民営借家（専用住宅）の1か月当たり家賃の平均は、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」第112-2表では大崎市48,805円、宇都宮市55,419円、太田市47,674円、伊東市54,184円、富士市52,889円、新城市48,293円、宗像市47,417円、名護市46,835円で、いずれも全国平均の65,496円を下回ります（新城市は推定戸数が1,250戸と少なく、誤差が大きくなりやすい値です）。候補地が市ならその市の値、町村なら都道府県の値をこれらの表で確かめましょう（どちらの表も全国・都道府県・市区の表です）。いずれも2023年10月1日時点の既存の契約の家賃（敷金・礼金・共益費・管理費を含まず、家賃0円を除いた平均）を標本調査で推定した値で、築年・広さ・駅からの距離によって大きく違い、新しく募集する賃料はこれより高く出やすい点にも注意が必要です。

賃料や利回りは同じ市町村の中でも立地によって大きく違います。目安の数字をうのみにせず、周辺の募集賃料と不動産情報ライブラリの取引価格をもとに、物件ごとに収支を試算しましょう。

駐車場の重要性

ロードサイドエリアでは、駐車場の有無が入居の決まりやすさに直結します。

敷地内に必要な台数を確保できない場合は、近くの月極駐車場の空きと料金も確かめておきます。

道の駅周辺の賃貸需要源

道の駅従業員の住居需要

道の駅では、物産直売所・レストラン・おみやげ売り場・観光案内所などで人が働いています。加えて、テナント出店者の従業員や直売所に出荷する生産者など、道の駅に関わって働く人もいます。ただし地元から車で通う人が中心の場合は、新しい賃貸需要にはつながりにくい点に注意が必要です。

指定管理者は毎年度の終了後に、管理する施設の事業報告書を設置自治体に提出することになっており（地方自治法第244条の2第7項）、自治体によっては議会資料などで公開しています。来場者数や売上の推移を知る手がかりになります。

道の駅周辺投資の注意点

季節変動リスクと運営リスク

観光客が中心の道の駅は、季節や天候、道路の工事・通行止めによって客足が大きく変わることがあります。観光需要に頼る民泊やゲストハウスは、繁忙期と閑散期の差を見込んで収支を考えましょう。

道の駅は市町村などが設置し、運営は指定管理者制度（地方自治法第244条の2）で民間事業者や第三セクターなどに任せている例があります。指定管理者の指定は期間を定めて行うものとされている（同条第5項）ため、期間の満了時に運営者が替わることもあります。指定管理者の交代や、極端な場合は道の駅自体の閉鎖リスクもゼロではありません。投資判断においては、道の駅への依存度を過度に高めないことが重要です。

また、ロードサイドの物件は河川の近くや低地にあることもあります。購入前に、国土交通省のハザードマップポータルサイトや市町村のハザードマップで、浸水や土砂災害の想定を確かめておきましょう。

まとめ：道の駅を「需要の指標」として活用する

道の駅周辺の不動産投資は、道の駅そのものに依存した投資ではなく、道の駅が示す「地域の活力」を指標として活用する投資です。多くの人が訪れる道の駅の周辺には一定の経済活動と雇用があり、賃貸需要を考える手がかりになります。ただし来場者数や地価の変化は、設置自治体の公表資料や地価公示・都道府県地価調査で確かめてから判断しましょう。

特に、都市近郊の道の駅（宇都宮、宗像、太田など）の周辺は、都市機能へのアクセスと道の駅の集客効果が両立しており、投資先として注目に値します。