エリア分析約4分で読める
不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報彦根市と長浜市は琵琶湖の東岸〜北岸に位置する歴史都市です。国宝彦根城や黒壁スクエアの観光資源を持ちながら、JR琵琶湖線で京都まで通勤可能な交通利便性も備えています。
滋賀県全体は関西圏で数少ない人口増加県（近年は横ばい〜微減に転換）であり、比較的若い人口構成が賃貸需要を支えています。
| 指標 | 彦根市 | 長浜市 | |------|--------|--------| | 人口 | 約11万人 | 約11.5万人 | | 世帯数 | 約4.8万世帯 | 約4.5万世帯 | | 持ち家率 | 約63% | 約72% | | 賃貸住宅空室率 | 約14% | 約16% | | 大学 | 滋賀大学 | — | | 平均地価（住宅地） | 約6.5万円/m² | 約4.8万円/m² |
彦根市は滋賀大学を擁し賃貸比率が高め、長浜市は持ち家率が高く賃貸市場はやや小規模です。
彦根城は全国に5つしかない国宝天守の一つで、年間約80万人が訪れます。市内の年間宿泊者数は約35万人泊、観光消費額は約180億円に達し、観光関連の雇用が賃貸需要を支えています。
滋賀大学は彦根キャンパス（経済学部・データサイエンス学部）に約2,800人の学生が通学しています。特にデータサイエンス学部は日本初の専門学部として全国から学生が集まります。
| 学部 | 学生数（概算） | 特徴 | |------|--------------|------| | 経済学部 | 約2,000人 | 伝統的な看板学部 | | データサイエンス学部 | 約800人 | 全国から学生集結 |
彦根駅〜大学間の通学路沿いのワンルーム物件は安定した学生需要があります。
| 物件タイプ | 表面利回り | 賃料相場（月額） | |-----------|-----------|----------------| | ワンルーム | 8.0〜11.0% | 3.5〜5.0万円 | | 1LDK | 7.0〜9.5% | 4.5〜6.0万円 | | ファミリー | 7.5〜10.0% | 5.0〜7.0万円 |
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる長浜市の黒壁スクエアは、北国街道沿いの古い町並みを活かした観光エリアで、年間約200万人が訪れる滋賀県屈指の観光スポットです。
| 施設 | 年間来場者（概算） | |------|-----------------| | 黒壁スクエア全体 | 約200万人 | | 長浜城歴史博物館 | 約15万人 | | 竹生島（琵琶湖） | 約25万人 |
観光関連の雇用が一定数あり、飲食・宿泊スタッフの居住需要を支えています。
| 物件タイプ | 表面利回り | 賃料相場（月額） | |-----------|-----------|----------------| | ワンルーム | 9.0〜13.0% | 3.0〜4.5万円 | | 1LDK | 8.0〜11.0% | 4.0〜5.5万円 | | ファミリー | 8.5〜12.0% | 4.5〜6.5万円 |
物件価格が非常に安いため、表面利回りは二桁を超えやすいエリアです。
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる彦根駅・長浜駅ともにJR琵琶湖線（東海道本線）沿線であり、新快速を利用すれば京都方面への通勤が可能です。
| 駅名 | 京都駅まで | 大阪駅まで | 新快速停車 | |------|----------|----------|----------| | 彦根駅 | 約50分 | 約80分 | 停車 | | 長浜駅 | 約65分 | 約95分 | 停車 | | 米原駅 | 約45分 | 約75分 | 停車（乗換拠点） |
彦根は京都通勤圏として現実的な範囲にあり、物件価格の安さとのバランスで通勤者の需要を取り込めます。
彦根IC・長浜ICは北陸自動車道に接続しており、中京圏と北陸圏を結ぶ物流の要衝です。ダイハツやパナソニックなどの工場、物流倉庫が集積しており、従業員向けの賃貸需要を生み出しています。
彦根駅〜滋賀大学間のワンルームを取得し、学生需要で安定稼働を実現する戦略です。物件あたり300〜600万円と少額から始められます。
彦根駅徒歩圏の1LDK〜2LDKで、京都通勤のファミリー・カップル需要を取り込む戦略です。京都市内と比較して半額以下の賃料で広い物件に住めます。
長浜市の築古一棟物件を500万円前後で取得し、二桁利回りで運用する戦略です。
不動産投資の収益性を総合的にシミュレーションできます
投資シミュレーションで今すぐ計算してみる冬季は降雪があり、特に長浜市は積雪量が多い地域です。除雪費用や入居者対応を事前に見込んでおく必要があります。長浜市は人口減少傾向にあるため、投資対象は駅徒歩圏に限定しましょう。
彦根・長浜エリアは、観光・学生・物流・京都通勤圏の四つの需要源を持つ投資エリアです。物件価格の安さを活かした高利回り投資が可能で、少額から始めたい方に適しています。