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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報東大阪市は人口約49万人の中核市で、中小企業の集積密度が日本一として知られています。市内には約6,000の工場・事業所があり、ネジ・ボルト・金型などの基盤技術産業が集積。「まいど1号」（人工衛星）の開発で全国的な知名度を獲得しました。
近鉄奈良線・大阪線・けいはんな線が通り、難波まで近鉄で約15分、大阪メトロ中央線で本町まで約25分と都心アクセスが良好です。物件価格は大阪市内に比べて3〜5割安く、高利回り投資が実現しやすい市場環境にあります。
近畿大学東大阪キャンパスには約33,000人の学生が在籍しており、国内の大学では最大級の規模です。近鉄大阪線長瀬駅から徒歩圏にキャンパスがあり、周辺エリアには学生向け賃貸物件が密集しています。
| 物件タイプ | 賃料帯 | 表面利回り | 入居率 | |-----------|--------|-----------|-------| | ワンルーム（バス・トイレ別） | 3.5〜5.0万円 | 8.0〜11.0% | 95%以上 | | 1K（オートロック付） | 4.5〜6.0万円 | 7.0〜9.0% | 90%以上 | | 1LDK | 5.5〜7.0万円 | 6.5〜8.0% | 85〜90% |
近大生の賃貸需要は毎年の入学シーズン（1〜3月）に集中し、この時期にはほぼ満室になります。ただし、4年間で退去するため回転率が高く、原状回復費用と空室期間のコスト管理が重要です。
近畿大学は「近大マグロ」をはじめとする独自のブランディング戦略で志願者数日本一を継続しており、学生数の減少リスクは当面低いと見られています。大学の国際化推進により留学生も増加傾向にあり、留学生向けの住居需要も拡大しています。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる布施駅は近鉄奈良線・大阪線の分岐駅で、東大阪市の実質的な商業中心地です。駅前商店街は庶民的な活気があり、飲食店・小売店が密集しています。
単身ビジネスパーソンの需要が厚く、ワンルーム賃料は4.0〜5.5万円。物件価格は400〜1,100万円が中心帯で、表面利回り7.5〜10.0%が見込めます。難波まで近鉄で約10分という利便性が空室リスクを低減しています。
近鉄奈良線の小阪駅・八戸ノ里駅周辺は、司馬遼太郎記念館がある落ち着いた住宅地です。大阪商業大学のキャンパスもあり、学生・ファミリー層の需要が混在するエリアです。
ファミリー向け（2LDK〜3LDK）の賃料は6.5〜9.0万円で、大阪市内に比べて2〜3割安く、コストパフォーマンスを重視する子育て世帯の需要があります。
花園ラグビー場は全国高校ラグビー大会の会場として知られ、2019年のラグビーワールドカップの試合会場にもなりました。周辺エリアは近鉄けいはんな線の吉田駅・荒本駅が利用可能で、大阪メトロ中央線に直通しています。
東大阪市役所が荒本駅前に移転したことで周辺の利便性が向上し、荒本駅徒歩圏の物件は需要が安定しています。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる高井田駅（大阪メトロ中央線・JRおおさか東線）周辺は工場と住宅が混在するエリアです。中小企業の従業員向け単身者需要があり、賃料は3.5〜4.5万円と安価ですが、物件取得価格も300〜800万円と低いため利回りは高くなります。
ただし、工場の騒音・振動がある物件は入居率に影響するため、現地確認が不可欠です。
2019年に全線開業したJRおおさか東線は、新大阪〜久宝寺を結ぶ路線で、東大阪市内に高井田中央駅・JR長瀬駅・JR俊徳道駅が設置されています。新大阪駅への直通アクセスが可能になったことで、新幹線利用のビジネスパーソンや北大阪方面への通勤需要が拡大しました。
沿線駅周辺の物件は開業後に賃料が5〜10%上昇した実績があり、今後も沿線沿いの需要増加が見込まれます。
東大阪市は近畿大学の学生需要と中小企業の労働者需要という二本柱に支えられた、高利回り投資が可能なエリアです。布施・長瀬・小阪を中心に物件を選定し、大阪都心へのアクセス力を重視した立地選びが成功の鍵です。物件価格の手頃さを活かして複数物件に分散投資する戦略も有効です。
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