賃貸経営約6分で読める
賃貸物件の管理を委託している管理会社に不満を感じていても、変更に踏み切るタイミングを見極めるのは難しいものです。以下のような状況が続いているなら、管理会社の変更を真剣に検討する時期かもしれません。
空室が長期間埋まらない：入居者募集の提案や動きが乏しく、空室期間が長引いている場合は、管理会社の営業力不足が原因である可能性があります。
報告・連絡が遅い、不十分：月次報告が遅れる、入居者からのクレーム対応状況がわからない、修繕の見積もりが遅いなど、コミュニケーションに問題がある場合です。
管理業務の質が低い：共用部の清掃が行き届いていない、設備の不具合への対応が遅い、入居者からの苦情が増えているなど、管理品質に課題がある場合です。
管理費に対するサービス内容の不満：管理費は標準的な水準なのに、対応範囲が狭い、または管理費が相場より高いと感じる場合も、他社との比較を検討する価値があります。
管理会社の選定基準については管理会社の選び方ガイドで解説していますので、新しい管理会社を探す際の参考にしてください。
現在の管理会社に解約を通知する前に、まず新しい管理会社の候補を選定し、条件を確認しておきましょう。管理の空白期間が生じないよう、切り替えのスケジュールを新しい管理会社と事前に調整しておくことが重要です。
仙台市内であれば、地元に強い管理会社と全国展開の管理会社の両方から見積もりを取り、管理内容や費用を比較することをおすすめします。複数社から提案を受けることで、自分の物件に合った管理会社を見つけやすくなります。
現在の管理委託契約書の内容を改めて確認しましょう。特に以下の点は必ずチェックしてください。
契約書に定められた解約予告期間を守って、書面で解約の意思を通知します。解約理由を詳しく説明する義務はありませんが、感情的にならず、事務的に手続きを進めることが円滑な引き継ぎにつながります。
解約通知は配達証明付き内容証明郵便で送ると、後々のトラブル防止になります。
現管理会社と新管理会社の間で引き継ぎを行います。オーナーが間に入って調整する必要がある場合も多いため、引き継ぎ事項のリストを作成し、漏れがないようにしましょう。
管理会社が変更になることを入居者に書面で通知します。通知は管理会社の切り替え日の2週間〜1か月前には届くようにしましょう。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる管理会社変更時の引き継ぎでは、以下の項目を漏れなく確認・移管する必要があります。
入居者への通知文には、以下の内容を含めましょう。
家賃の振込先が変わる場合は、切り替え時期に二重引き落としや未入金が発生しないよう、新旧の管理会社と入居者の三者間で確認を徹底しましょう。
解約通知後も、引き継ぎ完了までは現管理会社に管理業務を適切に行ってもらう必要があります。感情的な対立を避け、ビジネスライクに対応しましょう。引き継ぎへの協力が得られない場合は、管理委託契約書に基づいて対応を求めることになります。
入居者から預かっている敷金・保証金は、通常は現管理会社からオーナーに返還され、新管理会社に移管する形になります。この精算が確実に行われるよう、金額の明細を書面で確認しましょう。
現管理会社の管理終了日と新管理会社の管理開始日を同日に設定し、管理の空白期間が生じないようにしましょう。空白期間中に入居者からの問い合わせや設備トラブルが発生すると、対応が遅れてしまいます。
管理会社の変更は入居者にとっても不安なことです。「管理会社が変わるだけで、賃貸借契約の内容には変更がない」ことを明確に伝え、入居者の不安を軽減しましょう。入居者トラブルの対応全般については入居者トラブル対応マニュアルも参考にしてください。
仙台市内には大手管理会社の支店と地元密着型の管理会社が共存しています。物件の立地や規模によって、どちらが適しているかは異なります。地下鉄沿線の単身者向け物件であれば入居者募集力の強い大手、郊外のファミリー向けであれば地元の不動産事情に詳しい地場の管理会社が適しているケースもあります。
東北地方では冬場の除雪対応や凍結防止など、地域特有の管理業務もあります。新しい管理会社がこうした地域特性に対応できるかどうかも選定のポイントです。
管理会社の変更は、賃貸経営の改善に向けた重要な決断です。解約通知の手続き、引き継ぎ事項の整理、入居者への適切な通知を順番に進めることで、スムーズな移行が実現できます。
管理の空白期間を作らないこと、敷金・保証金の精算を確実に行うこと、入居者に丁寧に通知することがトラブル防止のポイントです。新しい管理会社との良好な関係を築き、賃貸経営の質を高めていきましょう。
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