瑕疵担保責任と契約不適合責任の実務｜2020年民法改正で変わった中古収益物件売買のリスク

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年4月1日施行の改正民法（債権法改正）により、旧民法の「瑕疵担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」が導入されました。この改正は中古不動産（中古収益物件を含む）の売買に大きな影響を与えます。

2020年3月31日以前に締結された契約は旧法（瑕疵担保責任）が適用され、2020年4月1日以降に締結された契約は新法（契約不適合責任）が適用されます。現在（2026年）において流通している中古物件の売買はほぼ新法適用となりますが、旧法の知識は既保有物件の管理・訴訟対応でも有用です。

旧法：瑕疵担保責任の概要

概念と特徴

旧民法の瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵（欠陥）」があった場合に売主が責任を負う制度でした。

「隠れた瑕疵」の定義：

• 買主が知らなかった欠陥
• 注意義務を尽くした通常人も発見できなかった欠陥

旧法の実務上の問題点

旧法では「隠れた瑕疵」の解釈が不明確で、どの程度の欠陥が責任対象になるかが争われやすく、修補請求（直してもらう請求）が認められないという問題がありました。

新法：契約不適合責任の概要

概念と特徴

新民法の契約不適合責任は「契約の内容に適合しない場合」に売主が責任を負う制度です。「隠れた瑕疵」概念を廃止し、契約書・重要事項説明書で取り決めた「契約の内容」との適合性が基準になりました。

改正の主なポイント

修補請求が可能に：買主が「修繕してほしい」と請求できるようになりました（旧法では不可）。

代金減額請求が可能に：不適合の程度に応じた代金の値引き請求が認められます。

免責特約の範囲が明確化：売主が「知っていたのに告知しなかった」不適合は免責特約が無効となります。

中古収益物件売買への実務的影響

売主（収益物件オーナー）の注意点

1. 告知義務の徹底

設備の不具合・過去の修繕履歴・漏水・白蟻被害・雨漏り・地盤問題など、売主が知っている事実はすべて「告知書」に記載することが求められます。知っていたのに告知しなかった場合は免責特約があっても責任を免れません。

2. 免責特約の活用と限界

個人間取引・個人→法人取引では「現状有姿売買（引渡し後の瑕疵・不具合は買主責任）」の特約が有効です。ただし、売主が知りながら告知しなかった不適合は特約で免責できないことを認識しておく必要があります。

宅建業者（不動産会社）が売主の場合は、宅建業法により買主への不利な条件設定が制限されています。

買主（収益物件取得者）の注意点

1. ホームインスペクション（建物状況調査）の活用

契約前に第三者の建物状況調査（ホームインスペクション）を実施することで、事前に問題を発見・交渉できます。調査費用は5〜10万円程度で、発見した問題を価格交渉や修繕要求の根拠にできます。

2. 特約条件の確認

「現状有姿」「免責（契約不適合責任なし）」等の特約がある場合、取得後の修繕リスクを自己負担する覚悟と費用見込みを持った上で価格判断する必要があります。

3. 権利行使期間の管理

不適合を知ってから1年以内に売主への通知（履行の追完請求・代金減額請求・損害賠償請求の意思表示）を行わないと権利が消滅します。取得後に不具合を発見した場合は速やかに書面で売主に通知することが重要です。

賃貸収益物件特有の論点

建物以外の収益構造に係る不適合：新法では、物件の物理的な欠陥だけでなく、「権利の不適合」（抵当権・賃借権の存在・賃貸借契約の内容）も契約不適合責任の対象となります。例えば、「満室稼働中」として売却した物件が実際には賃借人が退去予告中だった場合、契約の内容（賃貸収益の状況）への不適合として責任追及の対象になりえます。

まとめ：売主は「告知」、買主は「調査と特約確認」が基本

2020年民法改正後の中古収益物件売買では、売主は知っている事実をすべて告知することが自己防衛の第一歩です。買主はインスペクション・特約確認・権利行使期間の管理で購入後リスクを最小化します。大きな金額の取引では、専門の不動産弁護士・宅建士・建築士のチームで売買条件を精査することが、将来の紛争防止につながります。