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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報築30年を超える物件は、購入価格が大幅に下落しているため、計算上の利回りが15%、20%といった非常に高い数字になることがあります。この高利回りに惹かれて投資を検討する方は多いですが、果たしてこの利回りは持続可能なのでしょうか。
本記事では、築30年超物件の投資判断について、リスクとリターンの両面から冷静に分析します。
築30年を超えると、建物のほぼすべての部分に経年劣化が進んでいます。
築30年超の物件は、多くの金融機関で融資を受けることが困難です。
このため、築30年超の木造物件は「現金購入」が基本になります。
築30年超の物件は設備や内装が古く、入居者から敬遠されがちです。家賃を下げれば入居者は集まりますが、利回りの低下と入居者の質の低下というリスクが伴います。
最大のメリットは圧倒的な利回りの高さです。現金購入の場合、ローン返済がないため家賃収入がほぼそのまま手元に残ります。物件価格が300万〜500万円程度の築古戸建てであれば、3〜5年で投資を回収できる可能性があります。
築30年超の物件、特に一棟アパートや戸建ては、建物の価値がほぼゼロのため、土地値以下で購入できるケースがあります。この場合、最悪のシナリオ（建物を解体して土地を売却）でも損失が限定的という安心感があります。
築年数が法定耐用年数を超えた物件は、法定耐用年数の20%の期間で減価償却できます（木造の場合4年）。短期間で大きな減価償却費を計上できるため、高所得者の節税手段として活用されることがあります。
物件価格が土地の実勢価格を下回っているかどうかが、最も基本的な判断基準です。土地値以下で購入できれば、建物の価値はゼロ以下でもトータルの投資リスクは限定的です。
今後5〜10年で必要となる修繕費用を概算し、物件価格に加算した「真の投資額」を算出しましょう。修繕費用を含めた利回りが、自分の投資基準を満たすかどうかで判断します。
築30年超物件の出口戦略は、主に以下の3つです。
いずれの出口戦略が実現可能かを事前に確認し、最も有利なシナリオを想定しておきましょう。
キャッシュフローシミュレーターで、修繕費用・空室率を保守的に見積もったシミュレーションを行いましょう。空室率30%、年間修繕費50万円という厳しい条件でもキャッシュフローがプラスであれば、投資として検討の余地があります。
築30年超物件への投資は、高いリターンの可能性がある一方で、初心者には難易度が高い投資です。
不動産投資の経験が浅い方は、まず築10〜20年程度の物件で経験を積んでから、築30年超物件にチャレンジすることをおすすめします。