什麼是租金明細表
租金明細表（Rent Roll）是將收益物件各房間的租賃條件整理成一覽的文件。購買收益物件時由賣方或仲介公司提供，記載現在入住者的租金、公益費、入住時期、合約形態等。是精確評估物件收益力最基本且重要的資料。
租金明細表的主要記載項目
| 項目 | 內容 | |------|------| | 房號 | 各住戶號 | | 格局・面積 | 1K、1LDK等。專有面積 | | 入住者屬性 | 個人・法人、單身・家庭等 | | 合約開始日 | 現入住者何時開始居住 | | 月額租金 | 每月租金 | | 公益費 | 公共區域維護費 | | 押金・保證金 | 預收金有無及金額 | | 合約形態 | 普通借家或定期借家 | | 空室有無 | 目前是否空室 | | 備註 | 寵物、辦公使用等 |
分析5要點
要點1：租金是否符合行情
最重要的分析點。長期入住者可能維持入住時的較高租金，退租後需降至現行行情。賣方利回是基於現行租金，行情外的高租金越多物件表面利回越失真。用入口網站比較同區域同格局同年數物件確認。
要點2：確認入住時期
長期入住者多表示物件居住環境好，但可能有前述的租金下跌風險。入住時期集中在近期可能為出售急忙填滿空室，有短期退租風險。
要點3：空室狀況和原因
空室時確認原因和期間。長期空室確認原因是否為自己購買後可改善的問題。
要點4：確認合約形態
普通借家入住者有更新權利不能輕易終止。定期借家期滿結束。未來重建或大規模改修時很重要。
要點5：法人和個人合約比例
法人合約拖欠風險低穩定但可能因企業異動集體退租。
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- 特定房間租金異常高
- 出售前突然滿租
- 押金異常少
- 有租金減額記錄
核實租金明細表
租金明細表是賣方提供的文件，不能照單全收。確認賃貸合約書內容一致、確認入帳記錄、向管理公司了解糾紛和拖欠記錄、現場確認入住狀況。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる總結
租金明細表是評估收益物件收益力最基本的文件。但僅看數字表面可能誤判物件實力。以租金行情一致性、入住時期偏向、空室原因等視角分析，投資判斷精確度將大幅提升。