收支模擬的製作方法｜從損益平衡點判斷投資的方法

為什麼需要收支模擬

檢討不動產投資時，有些人會憑「表面報酬率高就值得買」「地段好就沒問題」等直覺做判斷。然而，投資判斷中最重要的是基於具體數字的收支模擬。

收支模擬是指將物件獲得的收入和發生的支出逐項列出，計算實際留在手上的現金流。這可以明確以下事項：

• 該物件是否真正能產生利潤
• 能承受多少程度的空置（損益平衡點）
• 長期現金流如何變化
• 發生意外狀況時的風險程度

本文解說收支模擬的基本製作方法及投資判斷的活用方式。

收支模擬的基本架構

收支模擬大致分為「收入」和「支出」兩部分。精確估算各項目是高精度模擬的前提。

收入項目

租金收入（月額×12個月）

主要收入來源。調查周邊類似物件的租金行情，設定符合實際的租金。不要直接使用賣方提示的「預期租金」，自行確認行情非常重要。

公共費用・管理費

向入住者收取的公共費用也算入收入。但需考慮與實際公共區域管理成本的平衡。

停車場收入

如果物件內設有停車場，其租金也計入收入。在地方物件中，附設停車場直接影響入住率，是重要的收入來源。

其他收入

禮金、更新費、自動販賣機收入等租金以外的收入。但禮金和更新費並非確定可獲得的收入，在模擬中宜保守設定或不列入。

支出項目

支出分為「營運費用」和「貸款還款」來考慮。

營運費用（經常性成本）

| 項目 | 參考值 | |------|------| | 管理委託費 | 租金收入的3～5%左右 | | 修繕儲備金 | 租金收入的5～10%左右 | | 固定資產稅・都市計劃稅 | 依物件而異（使用每年通知的金額） | | 火災保險・地震保險 | 依合約內容而異 | | 招租費用（廣告費） | 退租時約1～2個月租金 | | 原狀回復費用 | 退租時發生 | | 其他（水電瓦斯費、通訊費、交通費） | 依物件而異 |

營運費用合計一般約為租金收入的20～30%。此比率稱為「營運費率（OPR: Operating Expense Ratio）」。

貸款還款金額

使用融資時，需算出每月的貸款還款金額。還款金額由借款金額、利率、還款期限決定。等額本息還款時每月還款金額固定，等額本金還款時還款金額逐漸減少。

損益平衡點（BEP）的概念

損益平衡點（Break-Even Point）是指收支恰好為零的入住率，換言之就是「至少必須維持此入住率否則會虧損」的底線。

損益平衡點的計算方法

損益平衡點入住率可用以下公式概算：

BEP入住率 = （營運費用 ＋ 貸款還款金額）÷ 滿租時租金收入 × 100

例如，滿租時年度租金收入600萬日圓、營運費用150萬日圓、年度貸款還款金額350萬日圓時：

BEP入住率 = （150萬日圓 ＋ 350萬日圓）÷ 600萬日圓 × 100 ＝ 約83%

這表示入住率低於83%就會虧損。若為10戶的公寓，常態有2戶以上空置就會收支為負。

BEP的評估標準

損益平衡入住率越高，該投資風險越高。一般參考標準如下：

• BEP 70%以下：有餘裕。即使空置稍微增加也能承受
• BEP 70～80%：標準水準。適當管理即可
• BEP 80～90%：略為嚴峻。需充分做好空室對策
• BEP 90%以上：風險高。1戶空置就可能虧損

投資判斷時，請比較BEP入住率與該區域的平均入住率。若BEP入住率高於區域平均入住率，可考慮放棄該投資。

長期模擬的要點

不動產投資是長期投資。不僅是購買時點，更要展望5年後、10年後、20年後的收支。

預設租金下跌

隨著建築年數增加，租金通常呈下跌趨勢。長期模擬中應納入年度租金下跌率。下跌率依物件類型和區域而異，預設年下跌0.5～1%較為穩健。

設定合理的空置率

在模擬中，「始終滿租」的前提並不實際。應設定全年空置率並反映在收入中。單身物件因入住者更替較多宜設定較高空置率，家庭物件則相對較低。

納入大規模修繕

建築10～15年外牆塗裝、20年左右屋頂防水、25～30年給排水管更新等，會有需要大規模修繕的時期。將這些費用納入長期模擬，可實現更接近實際的收支預測。

模擬利率變動

若以浮動利率取得融資，也應進行利率上升時的模擬。確認現行利率上升1～2%時，現金流會如何變化非常重要。

以三種情境驗證

為做出精確的投資判斷，建議以以下三種情境進行模擬。

樂觀情境

• 空置率設定偏低（例：5%）
• 租金不下跌
• 修繕費用最低限度
• 利率維持現狀

標準情境

• 空置率設定為平均水準（例：10～15%）
• 租金年跌0.5%
• 修繕費用按計劃發生
• 利率為現狀＋0.5%

悲觀情境

• 空置率設定偏高（例：20～25%）
• 租金年跌1%
• 發生預期外修繕
• 利率為現狀＋1.5%

重要的是，確認即使在悲觀情境下也不虧損（或虧損在可接受範圍內）。只有在樂觀情境才能獲利的投資，應判斷為高風險。

模擬中容易遺漏的項目

以下整理初學者製作收支模擬時容易遺漏的項目。

購買時的各項費用

約為物件價格的7～10%（仲介手續費、登記費用、不動產取得稅、印花稅、貸款事務手續費等）。請以包含這些費用的「總投資金額」計算報酬率。

入住者更替成本

每次退租都會產生原狀回復費用、空置期間的租金損失、新入住者的招募費用。特別是單身物件更替頻繁，這些成本會不斷累積。

稅金的影響

即使收支模擬為正數，扣除不動產所得的所得稅和住民稅後，實際到手金額可能大幅減少。請以稅後現金流的思考方式進行模擬。

Dead Cross的時間點

貸款還款推進後本金比例增加，可列為費用的利息部分減少。同時折舊提列結束後，帳面利潤增加、稅負急增，發生「Dead Cross」。長期模擬中務必確認此時間點。什麼是Dead Cross？有詳細說明。

總結

收支模擬是不動產投資決策的基礎。能否基於數字而非感覺或直覺做判斷，決定了投資的成敗。

首先列出基本的收入和支出項目，算出損益平衡點開始。然後以三種情境進行長期模擬，驗證即使在悲觀情境下是否仍能承受。

模擬不是做一次就結束。取得物件後也應定期與實績值比較，分析差異原因並用於改善，這才是長期投資成功的關鍵。