以IRR（內部報酬率）判斷不動產投資的方法｜僅看報酬率無法得知的真正收益性

僅看報酬率無法判斷投資的好壞

作為評估不動產投資收益性的指標，表面報酬率和實質報酬率被廣泛使用。但這些指標有很大的局限。

報酬率只是將「某時點的年度收益」除以物件價格的數值，未考慮以下要素：

• 整個投資期間的收益變動：租金下跌、空置率變化、修繕費發生
• 出售時的損益：資本利得（出售益）或資本損失（出售損）
• 金錢的時間價值：今天的100萬日圓與10年後的100萬日圓價值不同

能綜合評估這些要素的指標就是IRR（Internal Rate of Return：內部報酬率）。

什麼是IRR

IRR是考慮整個投資期間所有現金流（租金收入、費用、出售款項等）後，計算投資年均報酬的指標。

更精確地說，IRR是「使投資NPV（淨現值）為零的折現率」。也就是投入的資金與未來所有現金流的現值相等時的利率。

以簡單例子理解

向某物件投資1,000萬日圓，5年間每年收到100萬日圓現金流，5年後以1,000萬日圓出售。

此情況下，單純計算每年100萬日圓報酬即年率10%。實際IRR也約為10%。

那麼，同樣1,000萬日圓投資，5年間每年收到50萬日圓現金流，5年後以1,200萬日圓出售呢？

僅看年度租金收入報酬率為5%，但含出售益200萬日圓的總報酬計算，IRR約為8.4%。報酬率5%的物件，以IRR來看其實是相當有吸引力的投資。

為什麼IRR重要

可以比較投資

比較表面報酬率8%的老舊公寓和5%的新建公寓時，僅看報酬率老舊公寓看起來有利。

但老舊公寓可能租金下跌大、修繕費多、出售時價格大幅下跌。而新建公寓租金穩定，出售時也可能維持較高價格。

以IRR比較，可在同一基礎上評估整個投資期間的總報酬，做出更精確的投資判斷。

可用於判斷出售時機

同一物件5年後出售和10年後出售，IRR不同。模擬IRR可找出最有效率的出售時機。

可評估槓桿效果

計算以自有資金為基準的IRR（權益IRR），可精確評估運用融資的槓桿效果。比較不同借款條件的情況時也很有用。

IRR的計算方法

計算流程

IRR的計算按以下步驟進行。

1. 確定初始投資金額

物件價格＋購買時各項費用（仲介手續費、登記費用、不動產取得稅等）的總投資額。使用融資時以自有資金金額為基準。

2. 估算每年的現金流

計算各年的稅後現金流。租金收入扣除營運費用和貸款還款金額的金額。逐年納入租金下跌和修繕費的發生。

3. 估算出售時的現金流

出售價格扣除出售時仲介手續費、轉讓所得稅、貸款殘餘後的淨得金額。

4. 計算IRR

排列初始投資金額（負現金流）、每年現金流、最終年出售現金流，求出IRR。

計算工具

IRR手工計算困難，但可用以下工具簡單算出。

• Excel / Google試算表：使用IRR函數（=IRR(儲存格範圍)）
• 不動產投資專用模擬工具

Excel計算範例：

| 儲存格 | 內容 | 金額 | |------|------|------| | A1 | 初始投資（自有資金） | -500萬日圓 | | A2 | 第1年稅後CF | 40萬日圓 | | A3 | 第2年稅後CF | 38萬日圓 | | A4 | 第3年稅後CF | 36萬日圓 | | A5 | 第4年稅後CF | 34萬日圓 | | A6 | 第5年CF＋出售淨得 | 532萬日圓 |

=IRR(A1:A6) 可算出年度IRR。

IRR的參考標準

IRR的「好」「壞」標準因投資者目標和市場環境而異，一般參考如下：

• IRR 5%以下：與其他投資方式（指數投資等）相比吸引力可能較低
• IRR 5～8%：標準水準。可稱為穩定的投資
• IRR 8～12%：良好水準。值得積極考慮
• IRR 12%以上：優秀。但需確認前提條件是否過於樂觀

但IRR會因前提條件（租金下跌率、空置率、出售價格等）大幅變動。即使樂觀前提下IRR高，悲觀情境下若為負數則是高風險投資。請與收支模擬的製作方法中的三種情境分析結合評估。

IRR的注意事項與局限

高度依賴前提條件

IRR基於未來現金流預測計算，前提條件的設定不同結果差異很大。特別是出售價格的假設對IRR影響非常大，建議保守估計出售價格。

不考慮投資規模

IRR是「率」的指標，不考慮金額大小。即使IRR 15%，投資額100萬日圓年利潤僅15萬日圓。而IRR 7%投資額3,000萬日圓年利潤為210萬日圓。除IRR外也應考慮實際現金流金額。

有再投資的前提

IRR以投資期間中獲得的現金流以相同IRR利率再投資為前提。但實際上未必能如此再投資。理解此點後作為參考指標活用。

總結

IRR（內部報酬率）是評估不動產投資總報酬的強大工具。能將表面報酬率看不到的「整個投資期間的收益性」可視化，公平比較不同類型的物件和投資情境。

做投資判斷時，不僅看表面報酬率和現金流，養成以含出售損益的IRR綜合評估的習慣。使用Excel或Google試算表的IRR函數計算本身很簡單。

但IRR是高度依賴前提條件的指標。不僅樂觀情境，也要確認保守情境下IRR為正後再做投資判斷。