什麼是損益平衡點
損益平衡點是指收入與支出恰好相等的點。在不動產投資中，指的是租金收入恰好能支付營運費用與貸款還款總額的狀態。
掌握損益平衡點後，就能用數字確認空置增加到什麼程度仍不會虧損的安全邊際。無論是物件購買前的風險評估，還是購買後的經營管理，都是非常實用的概念。
BER（損益平衡入住率）的計算方法
不動產投資的損益平衡點一般以BER（Break-Even Ratio，損益平衡入住率）來計算。
BER ＝（營運費用 ＋ 年度還款金額）÷ 滿租時年度租金收入 × 100
例如，滿租時年度租金收入為600萬日圓，營運費用（管理費、修繕費、固定資產稅、保險費等）為120萬日圓，年度貸款還款額為300萬日圓時，BER計算如下：
（120萬日圓 ＋ 300萬日圓）÷ 600萬日圓 × 100 ＝ 70%
這表示當入住率低於70%就會虧損。換言之，即使出現30%的空置，收支仍可維持正數。
從BER解讀風險大小
BER較高的物件，僅些微的空置增加就有轉為虧損的風險。例如BER為95%的物件，10戶中只要1戶空置就可能導致收支為負。
相反，BER較低的物件對空置的耐受力高，經營穩定性也較高。BER為60%意味著只要入住率不低於60%就不會虧損。
BER的水準取決於物件的購入價格、融資條件及營運費用的多寡。同一物件投入較多自有資金、降低借款金額，BER就會下降。此外，能取得低利率融資BER就會降低，利率高則會升高。
分析BER的構成要素
若想改善BER，需個別分析其構成要素。
確認營運費用明細
營運費用包含管理委託費、修繕儲備金、固定資產稅及都市計劃稅、火災保險費、公共區域水電費等。逐一列出這些項目，檢討是否有削減的空間。
管理委託費因管理公司不同而費率各異，比較多家報價也是有效的方法。但若僅以價格低廉選擇管理公司，可能導致管理品質下降、空置率惡化，因此需綜合判斷。
最佳化還款金額
年度還款金額對BER有重大影響。還款金額由借款金額、利率、還款期限三要素決定。延長還款期限可減少年度還款金額、改善BER，但總支付利息會增加。
如因應利率上升中所述，也應事先模擬利率變動時BER的變化。
檢討租金設定
滿租時年度租金收入是BER的分母，因此提高租金可直接改善BER。但超過周邊行情的租金設定會提高空置風險，需在掌握市場合理水準後做出判斷。
購買物件前的BER模擬
建議在購買物件前進行以下模擬。
基本情境：以預期入住率計算收支。參考周邊同類物件的平均入住率，設定較為保守的前提為佳。
壓力情境：確認空置率高於預期或租金下跌時BER的變化。也應預設因建築年數增加導致租金下跌，或周邊競爭物件增加的影響。
利率上升情境：掌握利率上升1～2%時還款金額增加多少、BER惡化到何種程度。
透過這些模擬，事先確認即使在最壞情況下BER是否仍在可接受範圍內，就能在意料之外的情況下從容應對。
與其他指標的組合運用
BER單獨使用即有價值，但與其他指標組合可實現更精確的投資判斷。
DSCR（償債覆蓋率）顯示相對還款金額的收益餘裕度，而BER顯示對空置的耐受力。即使DSCR高，BER也高的物件在空置增加時收支會急速惡化。
IRR（內部報酬率）是評估整個投資期間報酬的指標，與BER這類單一年度的安全性指標提供不同視角。
從多角度確認多項指標，立體掌握物件的風險與報酬平衡，根據自己的投資標準做出判斷。為了實現穩定的租賃經營，將BER作為日常經營指標之一加以活用吧。