什麼是DSCR
DSCR（Debt Service Coverage Ratio）中文譯為「償債覆蓋率」或「借款還款餘裕率」，是一項財務指標。在不動產投資中，用以顯示物件產生的收益能夠覆蓋借款還款的程度。
這是金融機構判斷是否核貸時重視的指標之一，對投資者自身評估物件收益安全性也不可或缺。由於能以數字掌握僅看表面報酬率無法察覺的風險，是提升投資判斷精確度的重要概念。
DSCR的計算方法
DSCR的計算公式如下：
DSCR ＝ 年度淨營業收益（NOI） ÷ 年度還款金額（ADS）
年度淨營業收益（NOI）是指年度租金收入扣除管理費、修繕費、固定資產稅、保險費等營運費用後的金額，不包含貸款還款金額。
年度還款金額（ADS）是指本金與利息合計的年度貸款還款總額。
例如，年度租金收入600萬日圓、營運費用150萬日圓、NOI為450萬日圓、年度貸款還款金額300萬日圓時，DSCR為1.5。這表示物件產生了還款金額1.5倍的收益，還款有一定的餘裕。
DSCR的參考標準與金融機構的觀點
DSCR為1.0表示淨營業收益與還款金額恰好相等，即手邊沒有剩餘資金，空置稍微增加或修繕費用發生就有轉為赤字的風險。
金融機構一般以DSCR達1.2～1.3以上作為核貸參考。但這僅是最低標準，依物件的建築年數、地段和借款人屬性，可能要求更高水準。
從投資者角度看，DSCR越高越安全，但投入過多自有資金提高DSCR會導致自有資金報酬率（CCR）降低，存在取捨。根據自身的風險承受度和投資目的考慮平衡非常重要。
僅看表面報酬率不足夠的原因
比較物件時，多數投資者首先確認表面報酬率。但表面報酬率不考慮費用和貸款條件，可能與實際收支有很大差距。
同樣表面報酬率的物件，管理費或修繕費高的物件NOI會較低，DSCR也會較低。此外，融資條件也會大幅影響年度還款金額。利率高或還款期限短的融資，同一物件的DSCR也會下降。
活用DSCR可將物件收益力與融資條件一體化評估，做出更符合實際的投資判斷。建議配合融資基礎知識加深理解。
改善DSCR的方法
DSCR偏低時，可考慮以下改善策略。
增加收益的方法包括檢討租金、強化空室對策、活用公共空間等。首先確認租金設定是否與周邊行情相符。
削減費用的方法包括更換管理公司或檢討合約條件、比較保險費、最佳化修繕計畫等。但將必要修繕延後長期會導致資產價值下降，需謹慎判斷成本削減。
檢討融資條件的方法包括透過轉貸降低利率、延長還款期限、提前還款減少本金等。在利率下降時，轉貸有可能改善DSCR。
各物件類型DSCR的傾向
物件種類不同，DSCR的水準也有不同傾向。
新建RC造公寓租金水準相對較高、空置率也低，但物件價格高導致借款金額大。融資期限可拉長時年度還款金額可壓低，但相對物件價格DSCR容易偏低需注意。
老舊木造公寓物件價格便宜、表面報酬率高，但融資期限常被設定較短，年度還款金額大導致DSCR下降。此外，建築年數增加後修繕費也增加，NOI可能受到壓縮。
物件種類和條件不同，DSCR的適當值也不同，不應以統一標準判斷，而應根據物件特性進行評估。
在投資判斷中活用DSCR
購買物件前，根據預期NOI和貸款條件模擬DSCR非常重要。不僅是樂觀前提，也要進行空置率上升和利率上升的壓力測試。
例如，即使目前DSCR為1.5，也要事先掌握利率上升導致還款金額增加時會降到多少，空置率比預期惡化時會如何，這樣面對意料之外的情況也能冷靜應對。
DSCR不是單獨使用的指標，應與稅後現金流和自有資金報酬率等其他指標結合進行綜合判斷，這是穩健不動產投資的第一步。