什麼是Dead Cross
Dead Cross是指貸款本金還款金額超過折舊費用的狀態。當出現這種狀態時，帳面上雖有利潤，手邊現金卻不足——這是不動產投資特有的問題。
Dead Cross的基本機制解說了概念，本文著重於更實踐性的預防策略與應對方法。
為什麼Dead Cross會成為問題
不動產投資的稅金是對租金收入扣除費用後的「不動產所得」課稅。費用包含折舊費用和貸款利息部分，但本金還款部分不是費用。
投資初期折舊費用大，貸款利息也多，帳面費用多、稅負較輕。但隨年數推移折舊費用減少（或結束），等額本息還款中利息減少、本金還款增加。
結果是實際支出的本金還款金額增加卻不是費用，可列為費用的折舊費用卻在減少。帳面利潤大於實際現金流，繳完稅後手邊沒有剩餘——這就是Dead Cross的本質。
容易發生Dead Cross的情況
老舊木造物件
木造建築的法定耐用年數為22年。購買中古木造物件時，剩餘耐用年數短、可在短期內提列大額折舊費用，但折舊結束後Dead Cross會一次性顯現。
例如建築超過22年的木造物件，簡便法耐用年數為4年，4年內可全額折舊建物價額。這期間有很大的節稅效果，但第5年起折舊費用歸零，稅負急增。
全額貸款・超額貸款
幾乎不投入自有資金就取得融資時，本金還款金額大，Dead Cross容易發生。購買時的資金效率好，但需認知到Dead Cross提早發生的風險。
等額本息還款
等額本息還款每月還款金額固定，便於資金規劃，但還款推進後利息比例減少、本金比例增加。與等額本金還款相比，後半段本金還款加速增加，較易受Dead Cross影響。
預防Dead Cross的事前對策
提高自有資金比率
購買時投入充足的自有資金，借款金額減少、本金還款金額也變小。藉此可延後Dead Cross的發生或減輕其影響。也可參考融資基礎知識，設定合理的借款金額。
考慮還款期限與結構的平衡
物件結構（RC・鋼骨・木造）的法定耐用年數不同，折舊提列期間也不同。RC造（耐用年數47年）的折舊是長期進行的，Dead Cross的發生相對緩和。事前模擬融資期限與折舊期間的平衡非常重要。
折舊模擬
購買物件前，逐年模擬折舊費用和本金還款金額的推移，掌握幾年後會發生Dead Cross。知道發生時期就能準備相應的資金。
儲備現金準備金
在折舊節稅期間，有計劃地儲備資金是有效的方式。作為Dead Cross發生後稅負增加的「未來繳稅資金」，確保手邊資金。
Dead Cross發生後的應對方法
提前還款
手邊資金有餘裕時，可透過提前還款減少本金、減輕Dead Cross的影響。選擇減額型提前還款可降低每月還款金額，改善現金流。
轉貸
轉貸至更低利率的融資，抑制還款金額以改善現金流。但轉貸有手續費，需確認從總成本來看是否有利。
取得新物件
取得折舊費用大的新物件，確保投資組合整體的折舊費用，緩和Dead Cross影響的方法。但這伴隨投資規模擴大，需在合理範圍內判斷。
出售退場
也有將Dead Cross的發生作為出售時機參考的思維。在充分享受折舊優惠後，在Dead Cross惡化前出售以確定利潤的策略。出售時的轉讓所得稅（短期・長期區分）也需納入判斷。
長期視角的資金規劃
Dead Cross並非不可避免，而是透過事前規劃可充分控制的問題。重要的是不要只被購買時的報酬率或節稅效果吸引，而要有綜觀整個持有期間現金流推移的視角。
以稅後現金流的思維為基礎，制定包含折舊費用變動在內的長期資金規劃，才是不被Dead Cross困擾的租賃經營基礎。