追求規模擴大的理由
不動產投資中擴大規模的目的因人而異：增加現金流、分散風險、加速資產形成等。以第1間的經驗和實績為基礎逐步增加物件可提高投資效果。
但規模擴大並非只有好處。管理複雜化、借款增加、現金流管理難度上升等，需理解規模伴隨的風險後有計劃推進。
第2間取得的前提條件
第1間營運穩定
入住率穩定、現金流為正、無重大問題為前提。第1間問題頻發時購買第2間可能雙重失控。
有融資還款實績
金融機構重視既有物件還款實績。至少1～2年還款實績且無遲延是信用基礎。
充足自有資金
第2間頭期款加上兩間物件同時發生突發支出時仍能應對的手邊資金餘裕。
第2間以後的融資策略
金融機構關係構築
第1間往來金融機構已了解還款態度和營運狀況。良好實績可使第2間融資順利。
活用多家金融機構
集中一家會早到達信用額度上限。多家往來擴大融資選擇和議價空間。
考慮法人取得
著眼規模擴大宜早期考慮法人化時機。法人名義取得在融資額度擴大、稅務優勢、繼承對策等方面有利。
投資組合的組建
區域分散
同區域集中受該區域風險全面影響。分散投資減輕地區風險。但物件分散管理效率降低需權衡。
物件類型分散
單身和家庭、區分和整棟等不同類型組合可分散需求波動風險。
建築年數分散
所有物件同期大規模修繕會集中大筆支出。不同年數物件可分散修繕時期穩定現金流。
規模擴大注意事項
不過急擴大
短期急速擴大可能管理跟不上、手邊資金枯竭、還款成為負擔。各物件營運穩定後再考慮下一間。
掌握整體DSCR
物件增加後需管理投資組合整體的DSCR。整體DSCR低時一間物件問題可能波及全體。
整備管理體制
物件增加後自主管理可能到達極限。參考自主管理與管理委託判斷標準。
錯開Dead Cross時期
多間物件同時Dead Cross現金流會急速惡化。分散取得時機和結構可錯開發生時期平準化影響。
規模擴大是有吸引力的目標，但穩步一步步推進才是成功的最短路徑。