為何確認合約書很重要
收益物件購買對多數人而言是人生最大的交易之一。簽名蓋章後才發現「不知道有這條條款」是不行的。
不動產買賣合約前法律規定須由宅地建物取引士進行「重要事項說明」。但僅聽說明未必能充分理解。本文從投資者角度解說應確認的要點。
重要事項說明書的確認項目
物件的權利關係
所有權確認：登記簿所有者與賣方是否一致。共有時所有共有者是否同意出售。
抵押權有無：有抵押權時確認交屋前是否塗銷。
借地權：土地為借地時詳細確認借地契約內容。
法令限制
用途地域和建蔽率・容積率：確認是否為既存不適格。既存不適格重建時可能無法建同規模。
接道義務：確認是否符合接道義務。不符合時為無法重建物件。
其他法律限制：都市計畫道路、土石流警戒區域、文化財保護法等。
建築物狀態
確認建築物調查（驗屋）有無及結果。確認石棉和耐震診斷資訊。參考舊耐震vs新耐震。
基礎設施和設備
上下水道、電力、瓦斯整備狀況。私設管、淨化槽維護費、丙烷瓦斯合約條件等。
管理相關（區分公寓）
管理費修繕積立金金額和拖欠有無、大規模修繕履歷和計畫、管理委員會議事錄、管理規約內容。
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買賣價金和支付條件
確認定金金額和處理方式（解約定金）、支付時程、融資核准期限。
交屋條件
交屋日、現況交屋的具體範圍。收益物件的賃貸契約承繼確認內容與租金明細一致。敷金總額確認。
契約不符責任
確認期間、免責範圍、通知期限。賣方為宅建業者至少2年，個人賣方可能免責。參考契約不符責任基礎。
特約條款
融資特約：融資未核准時可無條件解約。務必包含。測量、解體費用負擔、殘留物處理等。
違約金和解除條件
確認違約金額和解除條件。違約金通常為買賣價金10～20%。
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事前取得文件仔細閱讀
不要在當天才第一次看文件。事前取得副本仔細閱讀，列出不明之處在說明時提問。
接受專家審查
特別是首次購買建議請精通不動產交易的律師或司法書士審查合約。
確認物件與文件的一致性
登記簿、重要事項說明書、租金明細表、現場狀況是否全部一致。面積差異、入住狀況一致性、圖面與現況一致性。
總結
收益物件買賣合約與物件選定同樣是投資成功的關鍵流程。特別重要的是契約不符責任的約定、融資特約有無、特約條款內容和敷金承繼四點。
「不明白的事就不簽名」——這是簽約時的鐵則。疑問務必提問，直到理解為止。在專家支援下安心推進交易。