不動產投資者的繼承問題
不動產投資累積的資產若疏於繼承準備，可能因沉重稅負或繼承人間的糾紛導致資產大幅縮水。特別是持有多間收益物件的投資者，物件分割方式和管理交接等面臨現金或有價證券不同的特有課題。
繼承是每個人都會面臨的事。趁健康時有計劃地準備，既是對家人最大的關懷，也是投資者的責任。
不動產的繼承稅評估機制
不動產的繼承稅評估金額一般低於市場交易價格（市價）。這是「以不動產進行繼承稅對策」的基本機制。
土地評估採路線價方式或倍率方式。路線價約設定為公告地價的八成，土地繼承稅評估金額一般低於市價。此外，租賃物件用地作為「貸家建付地」評估，從自用地評估額中減額一定比例。
建築物評估以固定資產稅評估額作為繼承稅評估額。固定資產稅評估額多為建築費的五至七成，供租賃使用的建築物作為「貸家」適用三成評估減額。
收益不動產相較現金持有，繼承稅評估額有壓縮傾向。但僅以繼承稅對策為目的的不動產取得有被稅務機關否認的風險需注意。
小規模宅地等特例
被繼承人租賃事業使用的土地可能適用「貸付事業用宅地等」的小規模宅地特例，一定面積內評估額減額50%。但有適用要件，繼承開始前3年內新取得的租賃不動產原則排除。繼承前突擊性不動產取得可能無法適用特例。
生前贈與的活用
曆年贈與每年110萬日圓以內免贈與稅。不動產本身難以少額贈與，但可活用租金收入贈與現金逐步減少未來繼承財產。
繼承時精算課稅制度累計2,500萬日圓以內贈與時不課贈與稅，繼承時統一精算。不動產評估額預計上升時，提早贈與可能壓低繼承時評估額。
兩種方法稅制修訂頻繁，需確認最新制度並與稅務師商量。
遺囑的製作
持有多間收益物件時遺囑特別重要。無遺囑時需依法定繼承份額進行遺產分割協議，不動產不像現金般可均等分割，容易引發糾紛。
收益物件因各物件收益性和管理勞力不同，單純按物件數分割未必公平。宜在遺囑中明確記載考慮各物件收益力和未來前景的分割方針。
含不動產的遺囑一般選擇法律確實性高的公證遺囑。
管理的交接準備
繼承對策不僅是稅金面，租賃經營交接的實務面準備也很重要。
管理公司合約、入住者租賃契約、貸款還款狀況、修繕記錄、保險內容等整理好，繼承人可順利接手。繼承人無不動產投資經驗時，文書化管理委託範圍和日常業務很貼心。
法人持有的選擇
如資產防衛觀點所述，法人持有收益物件時繼承對象為法人股份而非不動產。股份較易分割，階段性贈與也較方便。
法人即使代表人交替也可繼續事業，金融機構往來和管理公司合約也較順利交接。
與專家合作
繼承對策涉及稅法、民法和不動產實務的複雜交織。
稅務師可試算繼承稅和檢討節稅方案。律師可支援遺囑製作和繼承糾紛預防。
繼承對策需長期計劃推進。投資規模尚小時就理解基本機制，及早開始諮詢專家。