不動産投資の確定申告ガイド

不動産投資で得た家賃収入は「不動産所得」として確定申告が必要です。給与所得がある会社員でも、給与以外の所得（不動産所得など）の合計が年間20万円を超える場合は所得税の確定申告義務があります。なお、20万円以下で所得税の申告が不要な場合でも、住民税の申告は別途必要です。不動産所得は給与所得などと合算して総合課税の対象となるため、損益通算も可能です。不動産所得がマイナス（赤字）の場合は、給与所得などと相殺して税負担を軽減できます。

確定申告に必要な書類を事前に準備しましょう。日頃から領収書や契約書を整理しておくことで、申告時の負担が大幅に軽減されます。青色申告を行う場合は、原則としてその年の3月15日まで（新規開業の場合は開業日から2ヶ月以内）に「青色申告承認申請書」を税務署へ提出しておく必要があります。

1年間（1月1日〜12月31日）の不動産収入の合計を計算します。家賃だけでなく、礼金・更新料・共益費なども収入に含まれます。敷金・保証金のうち退去時に返還する部分は預り金であり収入に計上しませんが、返還しないことが確定している部分（償却分など）は収入となります。

不動産所得を計算する上で、必要経費として認められる項目を漏れなく計上することが重要です。経費を適切に計上することで、課税所得を圧縮し、税負担を軽減できます。ただし、生活費との混同がないよう、不動産投資に直接関連する支出のみを経費として計上しましょう。

建物は年数の経過とともに価値が減少するため、その減少分を「減価償却費」として毎年の経費に計上できます。土地は時の経過により価値が減少しないため減価償却の対象外です。取得価額を建物と土地に按分し、建物部分のみを耐用年数に応じて償却します。1998年4月1日以後に取得した建物、および2016年4月1日以後に取得した建物附属設備・構築物は、定額法のみで償却します。減価償却は不動産投資における節税の柱となる重要な項目です。

収入から経費を差し引いて不動産所得を算出します。青色申告の場合は、さらに青色申告特別控除（最大65万円）を差し引くことができます。算出した不動産所得は、給与所得などの他の所得と合算して課税所得を計算します。所得税は超過累進税率で、課税所得の各区分ごとに段階的に税率が上がる仕組みです。

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の案内に沿って入力するだけで申告書を作成できます。会計ソフトを使用している場合は、データを直接e-Taxに連携することも可能です。判断に迷う点が多い初年度などは、税理士に相談することをおすすめします。

確定申告の提出期限は原則として翌年の2月16日から3月15日までです（土日祝日にあたる場合は翌平日にずれます）。e-Tax（電子申告）、郵送、税務署窓口への持参の3つの方法があります。青色申告特別控除65万円を受けるには、複式簿記による記帳・貸借対照表の添付に加えて、e-Taxによる電子申告または優良な電子帳簿保存のいずれかが必要です（これらを満たさない場合は控除額は最大55万円）。