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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報不動産投資で家賃収入を得ている場合、原則として確定申告が必要です。会社員であっても、不動産所得が年間20万円を超える場合は確定申告を行わなければなりません。
不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いた金額のことです。仮に年間の家賃収入が100万円でも、経費を差し引いた不動産所得が20万円以下であれば、給与所得者の場合は確定申告が不要となります（ただし、住民税の申告は別途必要です）。
なお、不動産所得が赤字になった場合でも、確定申告を行うことで給与所得との損益通算ができ、所得税の還付を受けられる場合があります。この仕組みは不動産投資における重要な節税手段の一つです。
確定申告をスムーズに行うために、必要な書類を事前に整理しておきましょう。
収入に関する書類として、家賃の入金記録、管理会社からの収支報告書、敷金・礼金の受領記録などが必要です。管理会社に管理を委託している場合は、年間の収支明細書を発行してもらえることが多いです。
経費に関する書類としては、ローンの返済予定表（元金と利息の内訳がわかるもの）、管理委託費の領収書、修繕費の領収書、火災保険料の領収書、固定資産税の納税通知書、不動産取得税の納税通知書、減価償却に必要な売買契約書（建物と土地の価格内訳）などが求められます。
申告書類としては、確定申告書（第一表・第二表）、不動産所得用の収支内訳書（白色申告の場合）または青色申告決算書（青色申告の場合）が必要です。
確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。不動産投資を行うなら、青色申告を選択することを強くおすすめします。
白色申告は手続きが簡単で、事前の届出も不要です。ただし、特別控除などの税制上のメリットはほとんどありません。
青色申告を利用するには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。原則として、青色申告をしようとする年の3月15日までに提出しなければなりません（新規開業の場合は開業日から2か月以内）。
青色申告にはいくつかの大きなメリットがあります。
青色申告特別控除は最大のメリットです。事業的規模（5棟10室基準）で不動産賃貸を行っている場合、最大65万円の特別控除を受けられます（e-Taxでの申告または電子帳簿保存が条件）。事業的規模に満たない場合でも、10万円の控除が適用されます。
純損失の繰越控除により、不動産所得が赤字になった場合、その損失を翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。将来の黒字所得と相殺できるため、長期的な節税効果が期待できます。
青色事業専従者給与として、事業的規模で不動産賃貸を行っている場合、配偶者や親族に支払う給与を経費として計上できます。ただし、事前に届出が必要で、金額も業務内容に見合った相当額である必要があります。
少額減価償却資産の特例により、30万円未満の資産を取得した場合、一括で経費計上できます（年間合計300万円まで）。通常は耐用年数に応じて減価償却する必要がある資産でも、この特例を活用すれば取得年度に全額を経費にできます。
不動産投資で経費として計上できる項目を正しく把握することは、適切な節税のために重要です。
経費にできるものには以下が含まれます。ローンの利息部分（元金返済は経費にならない）、管理委託費、修繕費（資本的支出に該当しないもの）、火災保険料・地震保険料、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、印紙税、減価償却費、入居者募集の広告費、税理士や司法書士への報酬、物件の現地確認にかかる交通費、不動産投資に関する書籍やセミナーの費用などです。
経費にできないものには以下が含まれます。ローンの元金返済部分、所得税・住民税、物件購入時の土地代金（土地は減価償却の対象外）、プライベートでの使用が含まれる費用のうち私用部分、反則金・罰金などです。
注意が必要な項目として、修繕費と資本的支出の区分があります。原状回復のための修繕は経費として一括計上できますが、物件の価値を高めるような工事（間取り変更、設備のグレードアップなど）は資本的支出として減価償却の対象となります。この区分は税務上のトラブルが生じやすいポイントであるため、判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。
減価償却は不動産投資における最も大きな経費項目の一つです。建物の取得費用を耐用年数に応じて毎年経費として計上できる仕組みで、実際の現金支出を伴わない経費であるため、キャッシュフローを圧迫せずに節税効果が得られます。
法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造は22年、軽量鉄骨造は27年（肉厚による）、重量鉄骨造は34年、RC造は47年と定められています。中古物件の場合は、簡便法により残存耐用年数を計算できます。
減価償却費の計算には減価償却シミュレーターを活用すると便利です。
確定申告の時期に慌てないために、日頃から以下の点を心がけましょう。
領収書・レシートの整理を日頃から行いましょう。月ごとにファイリングしておくと、申告時の作業が大幅に楽になります。
帳簿の記帳を定期的に行うことも大切です。青色申告では複式簿記が原則です。会計ソフトやクラウドサービスを活用すれば、簿記の知識が少なくても記帳が可能です。
税理士への相談を検討することも選択肢の一つです。特に複数物件を所有している場合や、法人化を検討している場合は、専門家のサポートを受けることで適切な節税と正確な申告が実現できます。
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