賃貸経営約5分で読める
不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報不動産投資を1物件で始めた後、「もっと物件を増やしたい」と考えるのは自然な流れです。しかし、サラリーマンを続けながら規模を拡大するのは可能なのでしょうか。結論から言えば、適切な戦略を立てれば十分に可能です。
本記事では、サラリーマンの立場を維持しながら、着実に物件を増やしていくための具体的な戦略を解説します。
2物件目以降の融資審査では、1物件目の運用実績が重要な判断材料になります。1年以上の安定した運用実績（高い入居率、キャッシュフローのプラス維持）があると、金融機関からの信頼度が大きく上がります。
1物件目の購入で自己資金が減少しているはずです。2物件目を検討する前に、以下の資金を確保しておきましょう。
1物件目のローン返済がある状態で、2物件目のローンを追加した場合の総返済比率を確認しましょう。すべての物件を合算した返済比率が50%以下に収まることが望ましいです。
ローンシミュレーターで複数ローンの返済計画を立てて確認してみてください。
既存ローンの繰上返済を行い残債を減らすことで、新規融資の余力が生まれます。特に、返済比率が高くなっている場合は、繰上返済が最も効果的な対策です。
1行に集中して借りるのではなく、複数の金融機関を使い分けることで融資枠を最大化できます。
自己資金の比率を高くすることで、1物件あたりの借入額を抑え、融資枠の消費を最小限にできます。利回りの高い物件であれば、自己資金比率30〜40%で購入しても十分な投資リターンが得られます。
事業的規模（5棟10室）を超えると、以下の変化が生じます。
会社の就業規則を確認し、事業的規模に達した場合の対応を事前に検討しておきましょう。
5棟10室を超える規模を目指す場合は、法人化を検討しましょう。法人名義で物件を取得すれば、個人の副業規定との抵触リスクを軽減できます。また、法人であれば役員としてのステータスであり、一般的に「副業」とは異なる位置づけになります。
不動産投資で得たキャッシュフローを次の物件の頭金に回すことで、複利的な資産拡大が可能になります。月5万円のキャッシュフローを3年間貯めると180万円、これを頭金にして次の物件を購入するというサイクルを繰り返します。
手元資金が十分に蓄積され、既存物件のキャッシュフローが安定してきた段階で次の物件を検討しましょう。目安として、以下の条件がすべて揃ったタイミングが適切です。
物件を増やす際は、以下の観点での分散を心がけましょう。
規模が拡大してきたら、収益性の低い物件を売却し、より条件の良い物件に入替えることも検討しましょう。ポートフォリオ全体の収益性を常に最適化する意識が重要です。
投資スコアカードでポートフォリオ全体の健全性を定期的にチェックしましょう。
サラリーマンのまま規模を拡大することは十分可能ですが、焦りは禁物です。
サラリーマンの安定した給与収入は、不動産投資における最大の安全弁です。この強みを活かしながら、着実に資産を積み上げていきましょう。