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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報群馬県の不動産投資を検討する際、県庁所在地の前橋市と商業・交通の中心である高崎市は常に比較対象となります。両市は利根川を挟んで隣接しながら、都市としての性格が大きく異なります。投資判断において、この違いを正しく理解することが重要です。
| 項目 | 前橋市 | 高崎市 | |------|--------|--------| | 人口（2026年） | 約33.0万人 | 約37.2万人 | | 世帯数 | 約15.0万世帯 | 約16.8万世帯 | | 昼間人口比率 | 約105% | 約108% | | 新幹線 | なし | 上越・北陸新幹線停車 | | 県庁・行政機関 | あり | なし | | 商業販売額 | 約8,500億円 | 約1兆2,000億円 |
高崎市は人口・商業規模ともに前橋市を上回り、北関東最大級の商業都市として成長を続けています。
高崎駅東口では大規模再開発が進行中で、商業施設・オフィス・マンションの複合開発が計画されています。駅西口のペデストリアンデッキ拡張も完了し、駅周辺の回遊性が向上しました。
| 再開発エリア | 計画内容 | 完成予定 | 投資への影響 | |------------|---------|---------|------------| | 東口駅前 | 複合商業施設 | 2027年 | 賃料上昇期待 | | 西口周辺 | タワーマンション | 2028年 | 競合増加リスク | | 高崎アリーナ周辺 | ホテル・商業 | 完成済 | 観光需要増 |
上越新幹線・北陸新幹線の分岐点である高崎駅は、東京まで最短50分というアクセスの良さから、企業の支店・営業所の立地が増えています。法人需要が底堅く、1K〜1LDKの単身向け物件が安定しています。
| 間取り | 駅徒歩10分以内 | 駅徒歩15分以上 | |--------|--------------|--------------| | 1K | 4.8〜5.8万円 | 3.8〜4.5万円 | | 1LDK | 6.5〜7.8万円 | 5.2〜6.2万円 | | 2LDK | 7.5〜9.0万円 | 6.0〜7.5万円 |
前橋市は「前橋市デジタル田園都市構想」を推進し、IT企業やスタートアップの誘致に注力しています。市中心部にコワーキングスペースやインキュベーション施設を整備し、若年層の流入を促進しています。
県庁所在地としての行政機関需要に加え、群馬大学・前橋工科大学・群馬県立女子大学などの学生需要が安定しています。
| 間取り | 駅徒歩10分以内 | 駅徒歩15分以上 | |--------|--------------|--------------| | 1K | 3.8〜4.8万円 | 3.0〜3.8万円 | | 1LDK | 5.5〜6.5万円 | 4.5〜5.5万円 | | 2LDK | 6.5〜7.8万円 | 5.5〜6.5万円 |
前橋市は高崎市と比較して賃料が1割〜2割ほど低い分、物件取得価格も安く、表面利回りでは前橋市が上回るケースが多いのが特徴です。
| 物件タイプ | 前橋市（表面利回り） | 高崎市（表面利回り） | |-----------|-------------------|-------------------| | 築浅1K（駅近） | 7.5〜9.0% | 6.5〜8.0% | | 築古1棟アパート | 10.0〜14.0% | 8.5〜12.0% | | ファミリー区分 | 8.0〜10.0% | 7.0〜9.0% |
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる両市は車で20分程度の距離にあり、賃貸管理会社も共通のエリアです。分散投資として両市に物件を持つ戦略も有効です。群馬県は車社会であるため、駅距離よりも駐車場の有無が入居率に大きく影響する点も忘れてはなりません。
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