エリア分析約5分で読める
不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報広島市は人口約119万人を擁する中国・四国地方最大の都市であり、政令指定都市として広域的な経済圏の中心地です。広島県全体では人口減少が進む中、広島市は県内からの人口流入が続いており、都市機能の集約が進んでいます。
不動産投資の観点では、東京・大阪・福岡と比較して物件価格が抑えめで、表面利回り7〜10%の物件も見つかるエリアです。現在、複数の大規模再開発プロジェクトが進行しており、都市の構造が大きく変わりつつある時期に差しかかっています。
広島駅南口の再開発は広島市最大級の都市再生プロジェクトです。Cブロック再開発では、商業施設、ホテル、オフィス、住居が一体となった複合施設の建設が進められています。広島駅は山陽新幹線の停車駅であり、この再開発により駅周辺の都市機能が大幅に強化されます。
広島駅周辺の再開発は、以下の形で不動産投資環境に影響を与えると考えられます。
| 影響項目 | 短期的影響 | 中長期的影響 | |---------|----------|------------| | 賃料水準 | 工事期間中の騒音影響 | 周辺エリアの賃料上昇 | | 人口動態 | 一時的な工事関係者の流入 | 居住人口の増加 | | 物件価格 | 先行的な価格上昇 | エリア全体の資産価値向上 | | 空室率 | 新規供給との競合 | 需要増による改善 |
再開発エリアの徒歩圏内（10分以内）の既存物件は、再開発完了後に資産価値が上昇する可能性がありますが、新規供給との競合も考慮する必要があります。
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる紙屋町・八丁堀地区は広島市の商業中心地であり、百貨店やオフィスビル、商店街が集まるエリアです。広島電鉄（路面電車）の主要停留所があり、交通の要衝でもあります。
近年はサンモール（旧天満屋跡地）の再開発や、中央公園の再整備構想など、エリアの活性化に向けた動きが活発化しています。
紙屋町・八丁堀エリアは賃貸需要が安定しており、単身者向け1K・1LDKの需要が特に厚い地域です。賃料相場は1Kで4.5万〜5.5万円、1LDKで6.5万〜8.0万円が中心です。
このエリアの特徴として、路面電車の利便性があります。路面電車の停留所徒歩5分圏内の物件は、JR沿線と比較しても高い入居率を維持する傾向があります。広島特有の交通事情として、路面電車沿線を投資判断の軸に据えることは合理的な選択です。
広島高速5号線（東部線）は広島駅周辺と広島空港方面を結ぶ自動車専用道路で、整備が進められています。完成後は広島駅から広島空港へのアクセスが大幅に改善されることが期待されます。
高速5号線の整備は、広島東部の府中町や海田町といったエリアのアクセス向上に寄与します。これらのエリアは広島市中心部と比較して物件価格が2〜3割安く、利回りの面で有利です。ただし、人口規模が小さいエリアでは賃貸需要の総量が限られるため、物件の立地選定には慎重さが求められます。
JR西広島駅前では、駅前広場の整備と周辺地区の再開発が計画されています。広島電鉄の路面電車との結節点でもあり、交通ハブとしての機能強化が見込まれます。
西広島エリアは広島市中心部から西方向のベッドタウンとして、ファミリー層の需要がある地域です。再開発によるエリアの利便性向上は、賃料水準の底上げにつながる可能性があります。
ただし、再開発の完了時期やテナント構成によって効果は変動するため、再開発の「期待値」のみで投資判断を行うことは避けるべきです。現時点での賃貸需要と利回りを基本に据え、再開発はアップサイドとして捉える姿勢が堅実です。
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる広島大学は1995年に広島市内から東広島市に統合移転しており、東広島キャンパスには約1万人の学生が在籍しています。キャンパス周辺には学生向けの賃貸物件が集まっており、毎年安定した入退去サイクルが見込めます。
学生向け1Kの賃料は2.5万〜3.5万円が相場で、広島市内と比較すると低水準ですが、物件の取得価格も低いため表面利回り10%以上の物件も珍しくありません。
東広島キャンパス周辺の投資は大学の存在に大きく依存するため、学部の移転や再編に伴う需要変動のリスクがあります。また、東広島市全体の人口規模は約19万人であり、賃貸市場の厚みは広島市内と比較して薄いため、出口戦略（売却時の流動性）についても事前に検討しておく必要があります。
| エリア | 主な需要層 | 1K賃料目安 | 特徴 | |--------|----------|-----------|------| | 紙屋町・八丁堀 | 単身ビジネス | 4.5〜5.5万円 | 商業中心・安定需要 | | 広島駅周辺 | 単身・ファミリー | 4.0〜5.5万円 | 再開発で変化中 | | 西広島 | ファミリー | 3.5〜4.5万円 | ベッドタウン型 | | 東広島（大学周辺） | 学生 | 2.5〜3.5万円 | 高利回り・流動性低 |
広島市は複数の大規模再開発が同時進行する、投資環境の変革期にある都市です。広島駅南口の再開発を筆頭に、紙屋町・八丁堀の活性化、西広島駅前の整備など、エリアの将来性を見据えた投資判断が求められます。再開発への過度な期待は禁物ですが、現在の賃貸需要の裏付けがある物件であれば、再開発完了後の資産価値向上も見込める局面です。エリア比較ツールで他都市との比較を行い、広島の投資妙味を定量的に判断しましょう。
複数エリアの投資指標をかんたんに比較できます
エリア比較ツールで今すぐ計算してみる