什麼是利差
利差（Yield Gap）是不動產投資報酬率與借款利率之差。顯示運用融資時投資報酬超過借款成本的程度，是掌握槓桿效果來源的指標。
報酬率高但利率也高時收益有限。報酬率不高但低利率融資可確保利差。可一體評估物件收益力和融資條件。
計算方法
簡易計算：表面報酬率 − 借款利率
例如表面報酬率8%利率2%時利差6%。快速比較物件時方便但不考慮經費精度有限。
精確計算：實質報酬率（FCR） − 借款利率
實質報酬率（FCR）是年度NOI除以總投資額。扣除經費後的報酬率更符合實態。投資判斷建議使用實質報酬率。參考報酬率種類和計算方法。
利差為何重要
槓桿效果判斷基準
利差為正可透過借款提高自有資金報酬。為負（逆槓桿）借款越多報酬越差。參考槓桿基礎。
可比較不同條件物件
地方高報酬率物件融資利率高利差可能小。都心低報酬率物件低利率融資可確保利差。含融資條件的綜合比較。
利差參考標準
實質報酬率基準2%以上可承受空置率變動和經費增加。1%台餘裕少。未滿1%或負數風險高。但需與DSCR和BER組合判斷。
利率上升局面的利差
浮動利率時利率上升利差縮小。現有充足利差也可能因利率上升消失轉為逆槓桿。模擬利率上升1～2%時利差變化很重要。選擇購買時利差有餘裕的物件作為利率變動風險的緩衝。
改善利差的方法
改善報酬率：租金適正化、空室改善、營運費用調整提升NOI。物件價值提升投資提高租金直接改善利差。
降低利率：多家金融機構比價、累積往來實績議價、轉貸至更有利融資。
利差不僅購買時確認，持有期間也定期監測投資健全性。