什麼是經費率（OER）
經費率又稱OER（Operating Expense Ratio），顯示不動產營運費用佔總收入的比率。
OER ＝ 營運費用 ÷ 實效總收入（EGI） × 100
實效總收入（EGI）是滿租時租金收入扣除空置損失和未回收損失後的實際收入。營運費用包含管理費、修繕費、固定資產稅、保險費、公共區域水電費等，不含貸款還款和折舊。
OER越低收入中費用佔比越小、NOI越大。OER可說是NOI的反面指標。
為何OER分析重要
表面和實質報酬率便於概略掌握收益性，但看不出營運效率。同樣實質報酬率的物件OER不同收益結構完全不同。
OER極低的物件可能延後了必要修繕，未來有大筆支出風險。OER高的物件若有成本削減空間則是改善機會。
營運費用的主要構成
管理委託費
使用管理委託時約為租金收入3～5%。確認料率是否適當，以維持品質同時最佳化成本。
修繕費
從日常小修繕到大規模修繕。建築年數越久修繕費越增。延後必要修繕會加速劣化導致空置率惡化和資產價值下降。
固定資產稅・都市計劃稅
投資者可控制空間少，但掌握稅額推移可提升收支計畫精度。
保險費
定期檢討保障內容，確保適當保障和合理保費。參考自然災害風險評估。
公共區域水電費・清潔費
整棟物件的走廊照明、電梯電費、清潔費等。LED照明或人感感應器等初期投資可實現長期成本削減。
各物件類型OER傾向
區分公寓
公共區域管理由管理委員會執行，業主負擔營運費用相對有限。OER一般20～30%。
整棟公寓
業主全額負擔公共區域管理和修繕，OER高於區分公寓。參考25～35%，但老舊物件或有電梯物件更高。另一方面業主可自行改善的空間也大。
活用OER的投資判斷
購買前分析
根據賣方提供的收支資料計算OER。能確認數年經費數據更佳。經費率急升時確認原因。
持有中監測
定期（至少年度一次）計算OER掌握推移。上升趨勢時分析哪項費用增加並檢討改善。
與基準比較
與同區域同類型物件平均OER比較判斷營運效率是否適當。大幅高於平均時檢視是否有浪費。
OER分析看似枯燥但直接關係NOI最大化和現金流改善。養成基於數字的營運管理習慣是穩定租賃經營的捷徑。