什麼是耐震基準
日本建築物的耐震基準由建築基準法規定，基於過去大地震的教訓多次修訂。
不動產投資中特別重要的是以1981年（昭和56年）6月1日為分界大幅改變的耐震基準。此日以後取得建築確認的建築物稱為「新耐震基準」，之前的稱為「舊耐震基準」。
耐震基準的差異不僅影響物件安全性，還影響融資條件、保險費、未來出售可能性以及入住者安心感。檢討收益物件時務必確認。
舊耐震與新耐震的差異
舊耐震基準（1981年5月31日以前）
以「震度5強左右的中規模地震不倒塌」為基準設計。對震度6以上大規模地震無明確基準。
新耐震基準（1981年6月1日以後）
設定兩階段基準：
- 中規模地震（震度5強左右）：建築物幾乎不損傷
- 大規模地震（震度6強～7左右）：建築物不倒塌
1995年阪神大地震中舊耐震基準建築物受害集中，新耐震基準建築物相對受害較少。
2000年基準（木造住宅）
2000年木造住宅耐震基準強化。地盤調查事實上義務化、接合部金物使用明確化、耐力牆平衡配置規定追加。考慮木造獨棟投資時也需注意2000年基準。
投資舊耐震物件的優勢
取得價格低
同地段同格局舊耐震物件取得價格較低。都心好地段與新耐震物件價差大。
表面報酬率高
取得價格低與租金的平衡使報酬率高。都心舊耐震公寓地段好租賃需求堅實，可期高報酬率。
好地段物件多
舊耐震時代的物件常位於車站前或商業區等現在難以新建的好地段。地段是租賃需求最重要因素，有建築年數無法衡量的價值。
投資舊耐震物件的風險
地震建築損害風險
最根本風險。舊耐震基準建築物大規模地震受損風險高於新耐震。損壞時修繕費巨大，最壞需重建。
融資不易
多數金融機構對舊耐震物件融資謹慎。融資期限短或利率高，部分情況需現金購買。
出售困難
買方融資也不易，出售價格偏低。
保險費較高
舊耐震建築物耐震等級評估低，不易適用折扣。
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實施耐震診斷
考慮舊耐震物件時強烈建議購買前實施耐震診斷。若診斷結果符合現行基準可大幅降低風險。實施耐震改修可取得耐震基準適合證明書，有助融資和住宅貸款扣除。
確認結構
同為舊耐震物件，RC造和SRC造比木造或輕鋼骨造耐震性能高。
確認地盤
地震損害受地盤狀態影響大。確認防災地圖和地盤資訊。
收支模擬含修繕耐震改修費用
含耐震改修費用仍能確保收益性才是投資判斷分水嶺。
事先考慮退場策略
舊耐震物件出售困難，購買前明確退場策略特別重要。
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- 想活用融資投資
- 重視未來出售（退場）
- 首次不動產投資
- 地震風險高的區域物件
可考慮舊耐震物件的情況
- 可現金購買不依賴融資
- 耐震診斷確認一定安全性
- 好地段穩定租賃需求
- 取得價格足夠低有風險對等報酬
- 有不動產投資經驗能管理風險
總結
舊耐震與新耐震的差異不僅是建築年數問題，直接關係建築物安全性、融資條件和出售可能性。
舊耐震物件取得價格低和高報酬率有吸引力，但有地震風險、融資困難和退場制約等重大缺點。投資判斷時務必實施耐震診斷、確認地盤風險、進行含修繕費的收支模擬。
首次不動產投資建議從新耐震基準物件開始。舊耐震物件投資在累積經驗掌握風險管理知見後再考慮也不遲。