30多歲開始房地產投資｜在兼顧工作與家庭的情況下建立資產的方法

30多歲是不動產投資最佳時機的理由

收入與信用能力趨於穩定

30多歲相比20多歲，年收入提高、任職年數也更長，因此在金融機構的信用評等也隨之提升。融資審查中，任職3年以上、年收入400萬日圓以上往往是基本門檻，而大多數30多歲的人都已符合這些條件。融資的基礎知識請參閱不動產投資貸款基礎知識的詳細解說。

仍有充足的長期運用時間

30歲申請35年貸款，65歲即可還清。貸款還清後，租金收入將全數成為淨收益，成為補充年金的穩定收入來源。雖然不如20多歲擁有那麼長的時間，但要享受複利效果已綽綽有餘。

人生規劃逐漸明朗

結婚、生育、購屋等，30多歲正是人生大事逐漸具體化的時期。由於未來的支出變得可預見，因此更容易制定合理的投資計畫。配合人生規劃的策略，也請參考各年齡層的投資策略。

面對30多歲特有的課題

與房屋貸款的兼顧

對於已購買自住房或即將購屋的人來說，如何同時負擔房屋貸款與投資用貸款是一大關注點。關鍵在於還款比率的管理。判斷標準是房屋貸款還款額與投資用貸款還款額的總和，是否控制在年收入的35～40%以內。

若已先申請房屋貸款，投資用貸款的可借額度會受到限制。另一方面，若先申請投資用貸款，由於租金收入的一部分可計入年收入，反而可能對房屋貸款的審查有利。順序與策略需要審慎考量。

取得家人的理解

若有配偶或伴侶，對不動產投資的理解與配合不可或缺。以具體數字說明「為什麼要投資」「如何應對風險」，並將其定位為家庭未來規劃的一環，這一點非常重要。關於夫妻共同投資，也可參閱夫妻共同開始不動產投資指南。

時間的限制

忙於工作與育兒的30多歲族群，能用於找房和管理的時間有限。委託值得信賴的管理公司，自己專注於「經營決策」，建立這樣的體制是投資能持之以恆的關鍵。管理公司的選擇方式請參考管理公司選擇指南。

推薦給30多歲的投資策略

穩健的現金流導向型

30多歲也是家庭支出增加的時期，因此選擇每月現金流為正的物件是最優先事項。不要只看表面報酬率，而應扣除管理費、修繕公積金、固定資產稅、空置風險後，以實質報酬率來判斷。報酬率的概念可在表面報酬率與實質報酬率的差異中確認。

以中古物件壓低初期成本

不執著於新建物件，選擇屋齡10～20年的中古物件，既能壓低物件價格，又能確保穩定的租金收入。中古物件的價格跌幅也較小，出場策略也更容易規劃。中古物件的判斷方法請參閱中古公寓投資教科書的詳細解說。

將第二棟納入視野的計畫

以第一棟物件累積穩定的現金流與營運實績，數年後擴展到第二棟，這是30多歲的王道策略。第一棟的實績在融資審查中會獲得正面評價，因此可以實現階段性的規模擴大。多物件擴展請參考多物件營運策略。

購買物件前必須做的事

1. 掌握家庭收支，明確可用於投資的餘裕資金
2. 將人生規劃（購屋、教育費、退休資金）與投資計畫進行整合
3. 向多家金融機構進行融資事前諮詢
4. 對候選物件進行收支模擬
5. 徹底執行物件的盡職調查（現場確認、法律調查）

盡職調查的進行方式請參閱物件購買前盡職調查完全指南。

30多歲投資者容易犯的失敗

只看報酬率就衝動購買

被「表面報酬率10%以上」的數字吸引，在未充分調查地段和建物狀況的情況下就購買的案例時有所見。高報酬率的背後，往往隱藏著空置風險高、老舊建物修繕費增加、區域人口減少等不易察覺的風險。請養成不只看報酬率，而是同時以實質報酬率和現金流來判斷的習慣。初學者容易犯的失敗也可參閱只看報酬率判斷的失敗。

將對家人的說明一拖再拖

決定購買後才告知配偶，導致產生糾紛的案例並不少見。不動產投資是影響整體家庭財務的重大決策。從考慮階段就與家人共享資訊，朝同一方向前進，這是長期成功的基礎。

打亂與本業的平衡

也有30多歲的投資者因為過於沉迷於找房和學習，導致本業績效下滑。不動產投資終究只是資產形成的手段，唯有穩定的薪資收入才能支撐投資的運作。請不要忘記，本業的穩定也直接關係到融資審查的信用評等。

30多歲投資應具備的長期視角

30多歲開始不動產投資的最大優勢，就是能讓時間成為盟友。比起眼前的利益，更重要的是描繪出10年後、20年後想要達到的資產狀態，再從目標倒推來制定投資計畫。

第一棟物件所獲得的經驗與實績，將使第二棟、第三棟的擴展成為可能，進而帶來40歲以後的經濟餘裕。不急躁，但確實地踏出第一步，這就是30多歲不動產投資的最佳策略。

先來做個收支模擬吧

30多歲的不動產投資，合理的計畫與穩健的物件選擇是成功的關鍵。首先以自己的條件確認現金流會如何變化，透過模擬來驗證看看吧。