夫妻開始房地產投資的優勢
資金實力與融資額度擴大
夫妻二人的收入合計後，可能獲得比單獨申請時更大額的貸款。例如，如果丈夫的年收500萬日元加上妻子的年收300萬日元進行審查，就能購買條件更好的房產。但是，能借到的金額和能舒適償還的金額是兩回事。以合計年收的30%以內作為償還比率的目標比較安全。
角色分工實現高效運營
房產尋找、融資談判、與管理公司溝通、準備稅務申報文件等，房地產投資涉及許多任務。通過夫妻分工，可以減輕個人負擔，實現高效運營。
共享風險並做出冷靜判斷
如果獨自承擔投資決策，容易因為焦慮或先入為主而做出錯誤判斷。與夥伴協商決策可以避免情緒化投資，更容易進行客觀判斷。
名義選擇方式
單獨名義
將房產登記在收入較高者的名下是最簡單的方法。融資審核程序簡潔，未來出售時決策可由一人完成。發生繼承時，房產的歸屬也很明確。
共有名義
根據夫妻各自的出資額設定份額的方式。可以利用兩人份額的住房貸款扣減，在繼承時可以只轉移一方的份額。但是需要注意出售時需要雙方同意，離婚時容易成為紛爭的原因。
法人名義
當投資規模較大時，夫妻可以成立法人公司並以法人名義取得房產。分散高管報酬可以產生節稅效果，經費計入的範圍也會擴大。法人化的判斷基準在法人化的時機和判斷基準中有詳細說明。
融資戰略模式
收入合計
將夫妻的收入合計後獲取一筆貸款的方式。雖然能增加借入額度，但合計人會成為共同擔保人或連帶債務人。需要理解，萬一發生問題，合計人也會承擔償還義務。
配對貸款
夫妻各自獲取分開的貸款，互為共同擔保人的方式。因為各自都是主要債務人，雙方都可以加入團體信用生命保險。但缺點是費用會重複計算。
一方貸款、另一方現金
一方獲取貸款，另一方以現金支付頭期款和各項費用的方法。這樣能專注於一人的融資審核，同時提高自有資金比率，更容易通過審查，也能減輕償還負擔。
角色分工的思考方式
在夫妻進行投資時，根據各自的專業領域決定角色分工會更順利。
- 房產搜尋・資訊蒐集：檢查門戶網站、與房地產公司聯繫
- 收支計算・模擬：表面收益率・實質收益率的計算、貸款償還額的推算
- 融資談判・文件準備：與金融機構面談、蒐集必要文件
- 與管理公司聯繫：進出租賃應對、修繕的決策
- 會計・稅務申報：收支管理、收據整理、申報表製作
不需要平均分配所有任務。當一方因本職繁忙時，另一方可以承擔更多，這種靈活調整是夫妻投資的優勢。
夫妻投資應注意的事項
事先協調投資方針
應該在夫妻間明確「為什麼要投資」「能承受多大的風險」「未來想要如何發展」。如果方針不一致就進行，會在房產選擇和追加投資判斷時產生對立。
預想最壞的情況
應該討論空室持續、利率上升、夫妻一方無法工作等負面情景。共享「最差也只會這樣」的底線，能對突發狀況冷靜應對。風險的全貌請參考房地產投資的風險與對策。
為離婚風險做準備
雖然不想考慮，但共有名義的房地產確實容易在離婚時成為問題。在投資開始時就事先同意「萬一發生時怎樣處理」是最大的風險管理。
夫妻投資的成功模式
模式1：一方專注於本職工作，另一方主導投資
夫妻的一方專注於高收入的本職以維持融資信用力，另一方主導房產搜尋和管理業務的模式。育兒期間退職的夥伴也可以負責投資業務，未來復職或法人化時這些經驗很有幫助。
模式2：各自擁有不同的房產
丈夫名義一棟，妻子名義一棟，各自擁有不同房產的方式。能充分利用融資額度，風險也能分散。各自進行稅務申報，可以使用兩人份的青色申報特別控除。
模式3：成立法人公司並共同運營
當投資規模達到3棟以上時，成立法人公司並由夫妻擔任高管在稅務上可能更有利。分散夫妻的高管報酬可以減輕所得稅的累進課稅，法人經費的範圍也能擴大。
夫妻間不起爭執的3個規則
規則1：用數值確定投資判斷基準
應該事先以數值同意房產審視的判斷基準，如「收益率○%以上」「自有資金比率○%以上」「區域在○○以內」。基準明確就能防止在個別房產上產生情緒化對立。
規則2：事先決定退出基準
應該事先決定退出基準，如「現金流連續○個月為負時考慮出售」「借入餘額超過房產估價時進行協商」。在情況惡化後再討論無法進行冷靜判斷。
規則3：每月共享一次投資狀況
應該與管理公司的月報告一起確認，並預留時間討論收支狀況和未來方針。只有一方掌握信息容易產生不信任和問題。
首先讓我們夫妻一起試算收支吧
將夫妻的收入和儲蓄合併，就可能投資一個人無法購買的房產。首先根據兩人的條件進行收支模擬，並描繪一個現實可行的投資計劃。
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