Yield Gap là gì
Yield Gap là chênh lệch giữa lợi suất đầu tư bất động sản và lãi suất vay. Đây là nguồn gốc hiệu ứng đòn bẩy, cho biết lợi nhuận từ đầu tư vượt quá chi phí vay ở mức nào.
Cách tính Yield Gap
Đơn giản: Lợi suất bề mặt − Lãi suất vay Chính xác: Lợi suất thực tế (FCR) − Lãi suất vay
Khuyến nghị dùng lợi suất thực tế. Tham khảo các loại lợi suất và cách tính.
Tại sao Yield Gap quan trọng
Tiêu chuẩn đánh giá hiệu ứng đòn bẩy
Yield Gap dương = đòn bẩy tích cực. Yield Gap âm = đòn bẩy ngược, vay càng nhiều lợi nhuận càng giảm. Tham khảo cơ bản về đòn bẩy.
So sánh bất động sản với điều kiện khác nhau
Bất động sản địa phương lợi suất cao nhưng lãi suất vay cao thì Yield Gap có thể nhỏ. Bất động sản đô thị lợi suất thấp nhưng lãi suất thấp vẫn đảm bảo Yield Gap.
Mức tham khảo Yield Gap
Lợi suất thực tế - lãi suất: từ 2% trở lên có dư để chịu biến động. 1% đài ít dư. Dưới 1% hoặc âm rủi ro cao.
Kết hợp DSCR và BER để đánh giá.
Yield Gap trong giai đoạn tăng lãi suất
Khi lãi suất tăng, Yield Gap thu hẹp. Mô phỏng khi lãi suất tăng 1~2% để quản lý rủi ro.
Cách cải thiện Yield Gap
Tăng lợi suất: nâng tiền thuê, giảm phòng trống, giảm chi phí vận hành. Giảm lãi suất: so sánh nhiều tổ chức tài chính, tái cấp vốn, thương lượng lãi suất.
Hãy kiểm tra Yield Gap định kỳ cả khi nắm giữ để giám sát tính lành mạnh của đầu tư.