Chỉ lợi suất không thể đánh giá đầu tư tốt hay xấu
Lợi suất bề mặt và lợi suất thực tế được sử dụng rộng rãi để đánh giá thu nhập đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các chỉ số này có giới hạn lớn vì không xét đến biến động thu nhập toàn bộ giai đoạn đầu tư, lãi lỗ khi bán, và giá trị thời gian của tiền.
Chỉ số đánh giá tổng hợp các yếu tố này là IRR (Internal Rate of Return: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ).
IRR là gì
IRR là chỉ số tính lợi nhuận trung bình hàng năm sau khi xem xét tất cả dòng tiền trong toàn bộ giai đoạn đầu tư (thu nhập tiền thuê, chi phí, tiền bán, v.v.).
Hiểu qua ví dụ đơn giản
Đầu tư 10 triệu yên, nhận 1 triệu yên dòng tiền mỗi năm trong 5 năm, bán 10 triệu yên sau 5 năm — IRR khoảng 10%.
Cùng đầu tư 10 triệu yên, nhận 500.000 yên mỗi năm trong 5 năm, bán 12 triệu yên sau 5 năm — lợi suất hàng năm chỉ 5% nhưng IRR khoảng 8,4%. Bất động sản lợi suất 5% thực ra khá hấp dẫn xét theo IRR.
Tại sao IRR quan trọng
Có thể so sánh đầu tư
IRR cho phép đánh giá tổng lợi nhuận toàn bộ giai đoạn đầu tư trên cùng một nền tảng, giúp so sánh chính xác hơn giữa các loại bất động sản khác nhau.
Dùng để đánh giá thời điểm bán
Cùng bất động sản, IRR khác nhau khi bán sau 5 năm và 10 năm. Mô phỏng IRR giúp xác định thời điểm bán hiệu quả nhất.
Đánh giá hiệu quả đòn bẩy
Tính IRR trên vốn tự có (Equity IRR) giúp đánh giá chính xác hiệu quả đòn bẩy khi sử dụng vay vốn.
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみるCách tính IRR
1. Xác định số tiền đầu tư ban đầu — Tổng đầu tư bao gồm giá bất động sản + chi phí phụ.
2. Ước tính dòng tiền hàng năm — Dòng tiền sau thuế mỗi năm.
3. Ước tính dòng tiền khi bán — Số tiền nhận được sau trừ phí, thuế chuyển nhượng và dư nợ vay.
4. Tính IRR — Sử dụng hàm IRR trong Excel hoặc Google Sheets.
Mức tham khảo IRR
- IRR dưới 5%: Có thể kém hấp dẫn so với các phương thức đầu tư khác
- IRR 5~8%: Mức tiêu chuẩn, đầu tư ổn định
- IRR 8~12%: Mức tốt, đáng xem xét tích cực
- IRR trên 12%: Xuất sắc, nhưng cần kiểm tra giả định có quá lạc quan không
IRR biến động lớn tùy giả định. Hãy kết hợp với phân tích 3 kịch bản như trong cách lập mô phỏng thu chi.
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみるLưu ý và giới hạn của IRR
IRR phụ thuộc lớn vào giả định, không xét quy mô đầu tư, và có giả định tái đầu tư. Hãy sử dụng như chỉ số tham khảo.
Tổng kết
IRR là công cụ mạnh để đánh giá tổng lợi nhuận đầu tư bất động sản. Hãy tạo thói quen đánh giá tổng hợp bằng IRR bao gồm lãi lỗ khi bán, không chỉ lợi suất bề mặt và dòng tiền.