DSCR คืออะไร
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) แสดงว่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมการชำระคืนเงินกู้ได้มากน้อยเพียงใด เป็นตัวชี้วัดที่สถาบันการเงินให้ความสำคัญ ช่วยเข้าใจความเสี่ยงที่มองไม่เห็นจากอัตราผลตอบแทนหน้าปกครับ
วิธีคำนวณ
DSCR = NOI ÷ ยอดชำระคืนต่อปี (ADS)
NOI = รายได้ค่าเช่า - ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (ไม่รวมยอดชำระคืน) เช่น NOI 4.5 ล้าน ยอดชำระ 3 ล้าน DSCR = 1.5 หมายถึงรายได้เป็น 1.5 เท่าของยอดชำระครับ
ค่ามาตรฐาน
DSCR 1.0 = ไม่มีเงินเหลือ สถาบันการเงินมักใช้ 1.2-1.3+ เป็นเกณฑ์ DSCR สูง = ปลอดภัย แต่เป็นข้อแลกเปลี่ยนกับ CCR หาสมดุลตามเป้าหมายครับ
ทำไมอัตราผลตอบแทนหน้าปกไม่พอ
ไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายและเงื่อนไขสินเชื่อ DSCR ประเมินได้ครอบคลุมกว่า ศึกษาร่วมกับความรู้พื้นฐานสินเชื่อ
วิธีปรับปรุง
เพิ่มรายได้: ทบทวนค่าเช่า รับมือห้องว่าง ลดค่าใช้จ่าย: เปลี่ยนบริษัทจัดการ เปรียบเทียบเบี้ยประกัน ทบทวนสินเชื่อ: รีไฟแนนซ์ ขยายระยะเวลา ชำระคืนก่อนกำหนด
แนวโน้มตามประเภท
คอนโดอายุน้อย: ค่าเช่าสูง แต่ราคาสูงทำให้ DSCR ต่ำได้ อพาร์ทเมนต์ไม้เก่า: ผลตอบแทนสูง แต่ระยะกู้สั้นทำให้ยอดชำระสูง ประเมินตามลักษณะแต่ละหลังครับ
การใช้ในการตัดสินใจ
จำลอง DSCR ก่อนซื้อ ทดสอบกรณีห้องว่างเพิ่มและดอกเบี้ยขึ้น ใช้ร่วมกับกระแสเงินสดหลังหักภาษีและตัวชี้วัดอื่นครับ