จุดคุ้มทุนคืออะไร
จุดคุ้มทุนคือจุดที่รายรับและรายจ่ายเท่ากันพอดี ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงสถานะที่รายได้ค่าเช่าพอดีกับค่าใช้จ่ายดำเนินงานและยอดชำระคืนเงินกู้รวมกัน การทราบจุดคุ้มทุนช่วยตรวจสอบเป็นตัวเลขว่าห้องว่างเพิ่มได้มากเท่าไรโดยไม่ขาดทุน มีประโยชน์ทั้งก่อนซื้อและหลังซื้อครับ
วิธีคำนวณ BER
BER = (ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน + ยอดชำระคืนต่อปี) ÷ รายได้ค่าเช่าต่อปีเมื่อเต็ม × 100
เช่น รายได้เมื่อเต็ม 6 ล้านเยน ค่าใช้จ่าย 1.2 ล้านเยน ยอดชำระคืน 3 ล้านเยน: (1.2 + 3) ÷ 6 × 100 = 70% หมายความว่าอัตราเข้าพักต่ำกว่า 70% จะขาดทุนครับ
ขนาดความเสี่ยงจาก BER
BER สูง = ความเสี่ยงสูง BER 95% ห้องว่าง 1 จาก 10 ก็ขาดทุน BER ต่ำ = ทนทาน BER 60% ไม่ขาดทุนตราบที่เข้าพักเกิน 60% ระดับ BER ขึ้นกับราคาซื้อ เงื่อนไขสินเชื่อ ค่าใช้จ่ายครับ
การวิเคราะห์องค์ประกอบ
ตรวจสอบค่าใช้จ่ายดำเนินงานทีละรายการ ปรับปรุงยอดชำระคืน ดูการเตรียมรับมือดอกเบี้ยขาขึ้น ทบทวนค่าเช่าตามตลาดครับ
จำลอง BER ก่อนซื้อ
กรณีฐาน: ตามอัตราเข้าพักที่คาดการณ์ กรณีเลวร้าย: ห้องว่างเพิ่ม ค่าเช่าลด กรณีดอกเบี้ยขึ้น: ดอกเบี้ยเพิ่ม 1-2% ยืนยันว่าแม้กรณีเลวร้ายสุด BER ยังยอมรับได้ครับ
การใช้ร่วมกับตัวชี้วัดอื่น
DSCR แสดงความเผื่อต่อยอดชำระ IRR ประเมินผลตอบแทนตลอดระยะเวลาลงทุน ใช้ตัวชี้วัดหลายตัวเพื่อมองรอบด้าน ควรใช้ BER เป็นตัวชี้วัดบริหารประจำวันครับ