ทำไมต้องจำลองรายรับรายจ่าย
สิ่งสำคัญที่สุดในการตัดสินใจลงทุนคือแบบจำลองที่อิงตัวเลขจริง ช่วยให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์สร้างกำไรจริงหรือไม่ รับห้องว่างได้มากแค่ไหน กระแสเงินสดเปลี่ยนอย่างไรในระยะยาวครับ
โครงสร้างพื้นฐาน
รายรับ
รายได้ค่าเช่า แหล่งรายได้หลัก ตรวจสอบราคาตลาดด้วยตัวเอง ค่าส่วนกลาง รายได้จากที่จอดรถ รายได้อื่นๆ (ค่าเข้าอยู่ ค่าต่อสัญญา ฯลฯ)
รายจ่าย
| รายการ | ประมาณ | |------|------| | ค่าบริหารจัดการ | 3-5% ของค่าเช่า | | เงินสะสมซ่อมบำรุง | 5-10% ของค่าเช่า | | ภาษีทรัพย์สิน | ตามอสังหาริมทรัพย์ | | ประกันภัย | ตามสัญญา | | ค่าสรรหาผู้เช่า | 1-2 เดือนค่าเช่า | | ค่าคืนสภาพห้อง | เมื่อย้ายออก |
รวมประมาณ 20-30% ของรายได้ค่าเช่า (OPR)
ยอดชำระคืนเงินกู้ กำหนดโดยยอดกู้ ดอกเบี้ย ระยะเวลา
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみるจุดคุ้มทุน (BEP)
อัตราเข้าพัก BEP = (ค่าใช้จ่าย + ยอดชำระคืน) ÷ รายได้เมื่อเต็ม × 100
เกณฑ์: 70%≤=มีเผื่อ, 70-80%=มาตรฐาน, 80-90%=เข้มงวด, 90%+=ความเสี่ยงสูง เปรียบเทียบกับอัตราเข้าพักเฉลี่ยของพื้นที่ครับ
การจำลองระยะยาว
ค่าเช่าลดปีละ 0.5-1% ห้องว่างกำหนดสมจริง ซ่อมบำรุงใหญ่ปีที่ 10-15, 20, 25-30 จำลองดอกเบี้ยขึ้น 1-2%
3 สถานการณ์
มองโลกในแง่ดี: ห้องว่างต่ำ ค่าเช่าไม่ลด ดอกเบี้ยคงที่ มาตรฐาน: ห้องว่าง 10-15% ค่าเช่าลด 0.5%/ปี ดอกเบี้ย+0.5% มองโลกในแง่ร้าย: ห้องว่าง 20-25% ค่าเช่าลด 1%/ปี ดอกเบี้ย+1.5%
สำคัญ: แม้ในแง่ร้ายก็ไม่ขาดทุน ลงทุนที่กำไรเฉพาะแง่ดีมีความเสี่ยงสูงครับ
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみるรายการที่มักมองข้าม
ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ (7-10% ของราคา) ค่าเปลี่ยนผู้เช่า ผลกระทบของภาษี ดูกระแสเงินสดหลังหักภาษี จังหวะเดดครอส ดูเดดครอสคืออะไร
สรุป
แบบจำลองรายรับรายจ่ายเป็นพื้นฐาน ตัดสินใจจากตัวเลข ไม่ใช่ความรู้สึก แจกแจงรายรับรายจ่าย คำนวณจุดคุ้มทุน จำลอง 3 สถานการณ์ หลังซื้อเปรียบเทียบกับตัวเลขจริงเป็นประจำครับ