이율드 갭이란
이율드 갭이란 부동산 투자의 수익률과 차입 금리의 차이를 말합니다. 융자를 활용하여 부동산 투자를 할 때, 투자로 얻어지는 리턴이 차입 비용을 어느 정도 상회하고 있는지를 나타내는 지표이며, 레버리지 효과의 원천을 수치로 파악하기 위해 사용됩니다.
수익률이 높아도 차입 금리도 높으면 수중에 남는 수익은 한정됩니다. 반대로 수익률이 그다지 높지 않아도 저금리로 융자를 받을 수 있으면 이율드 갭은 확보됩니다.
이율드 갭의 계산 방법
이율드 갭에는 표면 수익률을 사용하는 간이적인 방법과, 실질 수익률(FCR)을 사용하는 보다 정확한 방법이 있습니다.
간이적 계산: 표면 수익률 - 차입 금리
예를 들어, 표면 수익률이 8%이고 차입 금리가 2%이면 이율드 갭은 6%입니다.
정확한 계산: 실질 수익률(FCR) - 차입 금리
실질 수익률(FCR: Free and Clear Return)은 연간 순영업수익(NOI)을 물건의 총투자액(구매 가격 + 제비용)으로 나눈 수치입니다. 투자 판단의 정밀도를 높이려면 실질 수익률 베이스의 이율드 갭을 사용하는 것을 권장합니다. 수익률의 종류와 계산 방법도 참고해 주십시오.
왜 이율드 갭이 중요한가
레버리지 효과의 판단 기준
이율드 갭이 플러스이면, 차입을 활용함으로써 자기자금에 대한 리턴을 높일 수 있는 가능성이 있습니다. 이것이 이른바 '정(正)의 레버리지'입니다.
반대로 이율드 갭이 마이너스, 즉 수익률이 차입 금리를 밑도는 상태에서는 융자를 사용할수록 자기자금에 대한 리턴이 악화됩니다. 이 상태를 '역레버리지'라 부르며, 차입이 투자의 발목을 잡습니다.
다른 조건의 물건을 비교할 수 있다
지역이나 건물 연수가 다른 물건을 비교할 때, 수익률만으로 판단하면 융자 조건의 차이를 간과합니다. 융자 조건까지 포함한 종합적인 비교를 하기 위해 이율드 갭은 유용한 척도가 됩니다.
이율드 갭의 기준
실질 수익률 베이스로 2% 이상의 이율드 갭이 있으면 공실률 변동이나 경비 증가에도 어느 정도 견딜 수 있는 여유가 있다고 여겨집니다. 1%대에서는 여유가 적고, 1% 미만이나 마이너스는 상당한 값상승 이익을 기대하지 않는 한 리스크가 높은 수준입니다.
다만 이 수치는 어디까지나 기준입니다. 융자 기간이나 상환 방법에 따라 실제 캐시플로는 달라지므로, 이율드 갭뿐만 아니라 DSCR이나 BER(손익분기 입주율)도 조합하여 판단합시다.
금리 상승 국면에서의 이율드 갭
변동금리로 융자를 받고 있는 경우, 금리가 상승하면 이율드 갭은 축소됩니다. 현시점에서 이율드 갭이 충분해도, 금리 상승에 의해 갭이 소실되고 역레버리지로 전환될 리스크가 있습니다.
금리가 1~2% 상승한 경우에 이율드 갭이 어디까지 축소되는지를 시뮬레이션해 두는 것이 금리 상승 국면의 리스크 관리로서 중요합니다.
이율드 갭을 개선하는 방법
이율드 갭을 확대하려면, 분자(수익률)를 올리거나 분모(금리)를 내리는 2가지 방향성이 있습니다.
수익률 개선으로는 임대료 적정화, 공실률 개선, 운영경비 재검토 등으로 NOI를 향상시키는 방법이 있습니다.
금리 인하로는 복수 금융기관에 융자를 타진하여 가장 유리한 조건을 이끌어내거나, 거래 실적을 쌓아 기존 거래 금융기관과 금리 교섭을 하거나, 금리가 유리한 융자에의 차환을 검토하는 방법이 있습니다.
이율드 갭은 물건 구매 시뿐만 아니라, 보유 기간 중에도 정기적으로 확인하여 투자의 건전성을 모니터링하는 지표로서 활용해 갑시다.