반도체 공장의 파급효과와 주변 지역 부동산 투자｜TSMC 구마모토를 기점으로 확대되는 수요

반도체 산업의 국내 회귀와 부동산 시장에의 영향

세계적인 반도체 부족을 계기로, 일본 정부는 반도체 산업의 국내 회귀를 국책으로 추진하고 있습니다. TSMC의 구마모토 진출을 필두로, 라피다스의 홋카이도 치토세, 키옥시아의 미에·요카이치, 마이크론의 히로시마 등 각지에서 대규모 공장 투자가 이루어지고 있습니다.

이들 공장은 건설 단계부터 수천 명 규모의 노동자를 필요로 하며, 가동 후에도 수천 명의 종업원이 상주합니다. 나아가 부품·소재의 서플라이어 기업이 공장 주변에 집적하므로, 파급효과는 공장의 직접 고용을 훨씬 넘는 규모로 확대됩니다.

부동산 투자 관점에서 보면, 반도체 공장의 진출은 지역의 임대 시장을 근본적으로 바꾸는 '게임체인저'입니다. 다만 이 기회를 살리려면 수요의 확산과 시간축을 정확히 읽을 필요가 있습니다.

TSMC 구마모토의 파급효과 맵

직접 영향 지역(기쿠요정·오쓰정·고시시)

공장 소재지인 기쿠요정을 중심으로, 인접하는 오쓰정, 고시시가 가장 직접적인 영향을 받고 있습니다.

시장 변화

• TSMC 종업원과 그 가족의 주거 수요가 급증
• 건설 관련 노동자의 단기 체재 수요도 발생
• 임대료 시세가 상승 추세라는 보도가 있음
• 신축 물건의 공급도 증가하고 있어, 장래적인 공급 과잉 리스크에 주의 필요

2차 파급 지역(구마모토시 기타구·히가시구·마시키정)

TSMC 공장에의 통근권에 해당하는 구마모토시 북부~동부 지역과 마시키정은, 직접적인 공장 근무자의 거주지로서 수요가 확대되고 있습니다.

투자 포인트

• 구마모토시 내는 생활 인프라가 충실하여 가족 동반 종업원에게 선택되기 쉬움
• 마시키정은 구마모토 지진으로부터의 부흥이 진행되어 새로운 주택지 개발이 진행 중
• 구마모토시 중심부로부터의 거리와 임대료의 밸런스가 맞는 지역을 선정

서플라이체인 파급 지역

반도체 공장의 가동에는 방대한 수의 서플라이어 기업이 필요합니다. 화학약품, 가스, 초순수, 포토마스크, 웨이퍼 등의 공급 기업이 공장 주변에 거점을 설치합니다.

주목해야 할 움직임

• 소재·화학 메이커의 규슈 지구에의 신규 진출·증설
• 반도체 제조장치 메이커의 서비스 거점 설치
• 물류·운수 회사의 거점 강화
• 음식·서비스업의 신규 출점

이들 서플라이체인 기업의 종업원도 주거를 필요로 하므로, 공장에서 떨어진 지역에도 수요가 파급됩니다.

후쿠오카현 남부에의 파급

구마모토와 후쿠오카의 현경에 위치하는 오무타시, 미야마시, 야나가와시 등은 반도체 관련 서플라이체인 기업의 입지 후보로서 주목될 가능성이 있습니다.

기타 반도체 거점과 주변 투자

라피다스·홋카이도 치토세

차세대 반도체의 양산을 목표로 하는 라피다스 공장이 치토세시에 건설 중입니다.

주변 지역 투자 포인트

• 치토세시는 신치토세 공항을 보유한 교통 요충지이며 기존 임대 시장이 있음
• 에니와시, 도마코마이시 등 인접 지자체에의 수요 파급이 전망됨
• 홋카이도는 겨울철 난방비나 제설 비용 등 본주와는 다른 비용 구조에 주의

키옥시아·미에현 요카이치

NAND형 플래시 메모리의 대규모 공장이 있는 요카이치시는 이미 반도체 산업의 집적지입니다.

마이크론·히로시마

DRAM 제조 거점이 있는 히로시마현 히가시히로시마시는 마이크론의 설비 투자 확대에 따라 관련 수요 증가가 전망됩니다.

반도체 지역 투자의 판단 포인트

수요의 지속성을 파악한다

반도체 공장 투자는 건설 페이즈(일시적인 대량 수요)와 가동 페이즈(안정적인 지속 수요)에서 성격이 크게 다릅니다. 투자를 검토할 때는 가동 페이즈의 수요로 수지가 성립하는지를 기준으로 판단해 주십시오.

공급 과잉 리스크에 주의한다

반도체 공장 진출이 화제가 되면 주변에서 신축 아파트나 임대 맨션의 건설 러시가 일어나는 경우가 있습니다. 수요 증가 이상으로 공급이 늘면 임대료 하락이나 공실률 상승으로 이어집니다.

공장의 철수·축소 리스크

반도체 산업은 경기 변동의 영향을 받기 쉬우며, 시황 악화로 공장 가동률이 저하되거나 최악의 경우 철수하는 리스크도 있습니다. 하나의 공장·하나의 산업에 지나치게 의존하지 않는 투자 판단이 중요합니다.

지가 상승 후 진입 타이밍

화제성이 높은 반도체 지역에서는 이미 지가나 물건 가격이 상승하고 있는 케이스가 있습니다. 고값 매입을 피하기 위해 취득 가격에 대한 수익률이 충분히 확보되는지 냉정하게 판단해 주십시오.

정리

반도체 공장의 진출은 주변 지역의 임대 시장에 큰 파급효과를 가져올 가능성이 있습니다. 직접적인 공장 종업원 수요에 더하여 서플라이체인 기업의 집적이 광역적인 수요를 만들어냅니다.

투자 판단의 포인트는 건설 페이즈의 일시적 수요가 아니라, 가동 페이즈의 지속적 수요로 수지가 성립하는지입니다. 또한 공급 과잉 리스크와 공장 의존 리스크를 의식하고, 반도체 이외의 수요 기반도 있는 지역을 선택하는 것이 안전책이 됩니다.

반도체 산업은 일본의 산업 정책의 기둥이며, 중장기적으로 보면 국내 제조 거점이 확대되는 방향에 있습니다. 이 흐름을 부동산 투자에 살리기 위해서는 개별 지역의 수급 밸런스를 정성스럽게 분석하고 냉정한 투자 판단을 수행하는 것이 요구됩니다.