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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報鳥取県は人口約54万人（2026年時点推計）であり、日本で最も人口が少ない県です。県庁所在地の**鳥取市（約18万人）と県西部の米子市（約14万人）**の二都市に人口が集中しており、それ以外のエリアは急速な過疎化が進行しています。
人口の少なさは不動産市場にも反映されており、物件価格は全国最低水準です。数十万円〜数百万円で取得可能な物件が多数存在し、表面利回り20%超も現実的に狙えます。ただし、需要の薄さと出口戦略の困難さは大きなリスク要因であり、投資には慎重な判断が求められます。
| 指標 | 鳥取市 | 米子市 | 倉吉市 | |------|--------|--------|--------| | 人口（概算） | 約18万人 | 約14万人 | 約4万人 | | 表面利回り（区分） | 12.0〜20.0% | 11.0〜18.0% | 15.0〜25.0% | | 表面利回り（一棟） | 14.0〜22.0% | 13.0〜20.0% | 17.0〜28.0% | | 空室率 | 15〜21% | 14〜20% | 20〜28% | | 物件価格帯（区分） | 30〜300万円 | 30〜350万円 | 20〜200万円 | | 主要産業 | 官公庁・教育・農業 | 商業・医療・IT | 農業・食品加工 | | 人口増減傾向 | 減少 | 微減 | 減少 |
鳥取市は県庁所在地として行政機能が集積しており、官公庁職員や関連事業者による賃貸需要が安定した基盤を形成しています。鳥取大学（医学部含む）、鳥取環境大学の学生需要も存在し、特に鳥取大学医学部附属病院周辺は医療従事者向けの安定した需要があります。
鳥取砂丘に代表される観光資源があり、観光業従事者の雇用による賃貸需要も存在しますが、規模としては限定的です。投資対象としては鳥取駅周辺と大学周辺に限定するのが現実的です。
米子市は「山陰の商都」と呼ばれ、山陰地方の商業中心地としての役割を担っています。鳥取市と比較して商業施設の集積度が高く、生活利便性に優れています。米子鬼太郎空港により東京への空路アクセスも確保されています。
米子市の特徴として、自衛隊美保基地の存在があります。隊員とその家族による安定した賃貸需要は、人口減少が進む中でも景気に左右されにくい需要源として重要です。
また、米子市は大山（だいせん）の麓に位置し、自然環境の豊かさを活かしたリモートワーク移住者の誘致に取り組んでいます。
鳥取県は「すなば珈琲」に象徴されるユニークなブランディングと、若者の起業支援・移住支援に積極的に取り組んでいます。IT企業やスタートアップの誘致が進んでおり、小規模ながら若年層の流入による新たな賃貸需要が芽生えています。
大山は中国地方最高峰であり、登山・スキー・キャンプなどのアウトドアレジャーが人気です。大山周辺の観光関連雇用は季節変動がありますが、通年のアウトドア需要が拡大傾向にあります。
境港市は全国有数の漁獲量を誇る港町であり、水産加工業の雇用による賃貸需要が存在します。「ゲゲゲの鬼太郎」の聖地としての観光需要も安定しています。
表面利回り20%の鳥取市物件でも実質利回りは9%程度に収束します。それでも全国水準と比較すれば高い利回りですが、空室リスクと出口リスクの大きさは十分に考慮すべきです。
キャッシュ購入で3〜5年の超短期回収を目指す戦略です。150〜300万円程度の少額投資で参入でき、回収後は「残りは全てプラス」という割り切った考え方で運用します。出口（売却）は期待せず、持ち切り前提で計画します。
自衛隊美保基地周辺や鳥取大学周辺に限定し、景気変動に左右されにくい安定需要を取り込む戦略です。入居者の質が相対的に高く、家賃滞納リスクも低い傾向にあります。
大山の自然環境を活かしたリモートワーク移住者をターゲットにする戦略です。まだ規模は限定的ですが、県のIT企業誘致策と連動した需要の成長が期待できます。
倉吉市は鳥取県中部に位置する人口約4万人の都市です。白壁土蔵群の観光資源がありますが、賃貸市場の規模は極めて小さく、空室率も高い状況です。投資対象としてはリスクが大きいため、鳥取市・米子市に比較して推奨度は低いです。
境港市は全国有数の漁獲量を誇る港町であり、水産加工業の雇用による賃貸需要が存在します。水木しげるロード（ゲゲゲの鬼太郎）の観光需要も安定しており、年間を通じて観光客が訪れます。米子市に隣接しているため、米子市の管理会社を利用しやすい立地メリットもあります。
鳥取県は100〜300万円という少額で参入できる市場であり、不動産投資の練習台として活用する投資家もいます。ただし、少額とはいえ失っても良い金額ではないため、物件の見極めは慎重に行うべきです。
鳥取県の賃貸市場は、超低価格・超高利回りという数字上の魅力と人口最少県という構造的なリスクが表裏一体の市場です。投資を検討する場合は、鳥取市中心部または米子市に限定し、キャッシュ購入による短期回収（3〜5年）を前提とした計画が不可欠です。
自衛隊・大学・病院などの安定した需要源の近くに立地する物件に絞り込むことで、人口減少の影響を最小限に抑えた投資が可能です。表面利回りの高さに惑わされず、空室リスクと管理コストを織り込んだ実質利回りで判断しましょう。
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