高崎市の賃貸需要 2026年最新分析
高崎市は人口約37万人の群馬県最大の都市です。北陸新幹線と上越新幹線の分岐点であるJR高崎駅を擁し、北関東有数の交通結節点として機能しています。SUBARU（旧富士重工業）をはじめとする製造業の雇用、高崎経済大学の学生需要、そして新幹線通勤者の居住需要が重なる多層的な賃貸市場を形成しています。
新幹線結節点としての交通優位性
高崎駅の交通ハブ機能
高崎駅は北陸新幹線と上越新幹線の分岐駅であり、在来線も高崎線・上越線・信越本線・両毛線・八高線が乗り入れる一大ターミナルです。
賃貸市場への影響
- 新幹線通勤需要: 高崎〜東京間は新幹線で約50分。首都圏への通勤者が一定数存在
- 企業の拠点立地: 交通アクセスの良さから、北関東の営業拠点を高崎に置く企業が多い
- 出張拠点需要: 新幹線アクセスの良さから、ビジネスマンの一時滞在需要がある
- 家賃と通勤費のバランス: 東京の家賃より大幅に安く、新幹線定期代を考慮してもコストメリットがある
高崎経済大学の学生需要
大学の概要
高崎経済大学は公立大学で、経済学部・地域政策学部を擁します。全国から学生が集まり、自宅外通学率が非常に高いことが特徴です。
学生需要の分析
- 学生数: 約4,000人
- 自宅外通学率: 県外出身者が多く、約7割が自宅外通学と言われる
- 家賃帯: ワンルーム・1Kで3.0〜4.5万円
- 人気エリア: 大学周辺（上並榎町・問屋町周辺）が中心
- 入居期間: 学部生4年の安定入居
投資ポイント
高崎経済大学は公立大学のため学費が比較的低く、全国から受験者が集まります。自宅外通学率の高さは賃貸投資にとって大きなメリットです。大学周辺の築古物件は500〜1,500万円程度で取得可能で、高利回り運用が期待できます。
SUBARU関連の雇用需要
SUBARU群馬製作所の影響
SUBARUの群馬製作所（本工場・矢島工場・大泉工場）は太田市を中心に立地していますが、高崎市にも多くの従業員が居住しています。
賃貸市場への影響
- 従業員の居住需要: SUBARUおよび関連企業の従業員が高崎市内に多数居住
- 転勤需要: 他拠点からの異動に伴う賃貸需要が定期的に発生
- 法人契約: 大手メーカーの法人契約は安定性が高い
- 期間工需要: 繁忙期の期間従業員向け短期〜中期賃貸需要もある
関連産業の集積
SUBARU以外にも、自動車部品メーカーや食品産業（ペヤング等）が群馬県内に集積しており、製造業全体での雇用基盤が賃貸需要を支えています。
エリア別の賃貸需要
高崎駅周辺
- 市内で最も需要が高いエリア。新幹線通勤者・転勤族・単身者に人気
- 1K〜1LDKで5.0〜7.5万円
- 東口再開発の進行により利便性が向上中
高崎経済大学周辺（上並榎・問屋町）
- 学生需要が安定。大学から自転車圏内が中心
- ワンルーム・1Kで3.0〜4.5万円
- 問屋町エリアは商業施設も充実し生活利便性が高い
前橋方面（群馬八幡・北高崎）
- ファミリー向けの住宅街。家賃がやや低めで広い物件が多い
- 2LDK〜3LDKで6.0〜8.5万円
- 車社会のため駐車場2台分が望ましい
倉賀野・高崎南部
- 工場勤務者の居住需要がある
- 家賃は市内で最も低い水準。高利回りが狙える
- ワンルーム・1Kで3.0〜4.0万円
賃貸市場データ
| 物件タイプ | 家賃相場 | 主な入居者層 | |------|------|------| | ワンルーム・1K | 3.5〜5.5万円 | 学生・単身社会人 | | 1LDK | 5.5〜7.5万円 | 単身赴任・カップル | | 2LDK | 6.5〜9.0万円 | カップル・小家族 | | 3LDK | 8.0〜11.0万円 | ファミリー |
投資戦略のポイント
有望な投資スタイル
- 高崎経済大学周辺のワンルーム投資: 自宅外通学率の高さを活かした安定高利回り運用
- 高崎駅周辺の1LDK投資: 新幹線通勤者・転勤族の需要に対応
- 工場勤務者向けの郊外物件投資: 低価格取得で超高利回りを狙う
リスクと対策
- 車社会: 高崎は典型的な車社会。駐車場なし物件は入居率が大幅に低下する
- 前橋市との競合: 隣接する県庁所在地の前橋市と賃貸市場で競合する
- 製造業の景況感: SUBARUの業績や自動車産業の動向が雇用に影響する可能性
まとめ
高崎市の賃貸需要は、新幹線結節点としての交通優位性、高崎経済大学の学生需要、SUBARU関連の雇用需要という三本柱で支えられています。人口約37万人の都市規模と北関東の交通ハブとしての機能により、安定した賃貸市場が形成されています。駅周辺と大学周辺に絞った投資が最も堅実で、車社会であることを考慮した物件選定が成功のカギです。