賃貸経営約11分で読める
賃貸物件を探す入居希望者の大多数は、まずインターネット上のポータルサイトで物件情報を閲覧し、気になる物件を絞り込んでから内見に進みます。つまり、ポータルサイトに掲載された写真が「第一印象」であり、写真の良し悪しが反響数を大きく左右するのです。
同じ物件でも、写真の撮り方一つで印象は大きく変わります。暗くて狭く見える写真と、明るく開放感のある写真では、入居希望者がクリックする確率に歴然とした差が出ます。物件そのものの条件を変えることは難しくても、写真の質を向上させることは比較的容易であり、コストもほとんどかかりません。
にもかかわらず、多くの賃貸物件の写真は「ただ撮っただけ」という印象のものが少なくありません。ここに改善の余地があり、写真の質を高めるだけで競合物件との差別化が図れるのです。効果的な入居者募集の全体像は賃貸募集のコツと効果的な広告戦略で詳しく解説しています。
物件写真というと、プロのカメラマンに依頼する必要があると思われがちですが、近年のスマートフォンのカメラ性能は非常に高く、ポイントを押さえればスマートフォンでも十分に魅力的な写真を撮影できます。
もちろん、高額物件や大規模な募集を行う場合は、プロのカメラマンに依頼する価値はあります。しかし、日常的な空室募集においては、オーナー自身や管理会社の担当者がスマートフォンで撮影するケースが大半です。撮影のコツを身につけておくことは、賃貸経営におけるスキルの一つといえるでしょう。
物件写真の質を決める最も重要な要素は、「光」「角度」「構図」の三つです。この三要素を意識するだけで、写真のクオリティは劇的に向上します。
室内写真において最も重要なのは「光」です。暗い写真は、部屋が狭く、古く、陰気に見えてしまいます。撮影は必ず明るい時間帯に行いましょう。理想的なのは、午前中から午後の早い時間にかけて、自然光が十分に差し込む時間帯です。
撮影時は、すべての照明を点灯させましょう。天井のシーリングライトはもちろん、ダウンライトやキッチンの照明など、使えるライトはすべてつけます。自然光と人工光を併用することで、部屋全体が明るく、温かみのある印象になります。
逆光には注意が必要です。窓に向かって撮影すると、窓の外が白飛びし、室内が暗く写ってしまいます。窓を背にして撮影するか、窓が横に来る角度で撮影すると、自然光を活かしながら室内も明るく写せます。
部屋を広く見せるためには、カメラの高さと角度が重要です。一般的に、腰から胸の高さ（床から80〜120センチメートル程度）にカメラを構えるのが最も自然で広く見える角度です。立ったまま撮影すると、上から見下ろす角度になり、床面が多く写って天井が狭く見えてしまいます。
水平を保つことも大切です。スマートフォンが傾いていると、壁や家具が斜めに写り、不安定な印象を与えます。スマートフォンのグリッド線機能を有効にして、水平・垂直を意識しながら撮影しましょう。
部屋を広く見せる基本的な構図は、部屋のコーナー（角）から対角線方向に向かって撮影することです。この構図を「対角構図」と呼び、部屋の奥行きと幅の両方を最大限に表現できます。
部屋の入り口（ドア）の位置から撮影するのも定番の構図です。入居希望者が実際に部屋に入った時の視界に近い写真が撮れるため、内見時のイメージがしやすくなります。
一方で、部屋の壁に沿って真正面から撮影すると、奥行きが表現されにくく、実際よりも狭い印象を与えることがあります。できる限り斜めのアングルを取り入れて、空間の広がりを表現しましょう。
物件写真は、リビングだけでなく、各部屋をまんべんなく撮影することが重要です。部屋ごとに撮影のポイントが異なるため、それぞれの特性に合わせた撮り方を心がけましょう。
リビングや居室は、入居者が最も長い時間を過ごす空間です。広さと明るさを最大限に伝えることが重要です。前述の対角構図を基本とし、窓からの採光を活かした明るい写真を目指しましょう。
撮影前の準備として、部屋の中に不要なものがないか確認してください。空室であっても、クリーニング道具や残置物が写り込んでいると、印象が大幅に下がります。壁や床の汚れも事前にきれいにしておきましょう。
バルコニーがある場合は、バルコニーへの出入り口（掃き出し窓）が写り込む構図で撮影すると、外への広がりが感じられ、実際以上に開放的な印象になります。
キッチンは、特に一人暮らしの女性や料理好きの入居者にとって重要な判断ポイントです。キッチンの広さ、調理スペースの大きさ、コンロの口数、シンクの広さなどが伝わる写真を撮りましょう。
撮影のコツは、キッチンの正面だけでなく、斜めからも撮影することです。正面からの写真はキッチンの設備全体が把握しやすく、斜めからの写真は作業スペースの広さが伝わります。水栓や収納の充実度など、細部のアップ写真も効果的です。
水回りの写真は、清潔感が命です。水垢やカビが写り込むと、物件全体の印象が悪くなります。撮影前に徹底的に清掃し、鏡やステンレス部分を磨いておきましょう。
浴室は狭い空間のため、広角で撮影することが重要です。スマートフォンの広角レンズ機能を活用しましょう。ドアの外から中を撮るのではなく、浴室の角に体を入れて対角線方向に撮影すると、広さが伝わりやすくなります。
トイレは温水洗浄便座の有無が重要な設備情報です。便座のふたを閉めた状態で、便器全体と壁面の収納が写る角度で撮影しましょう。
収納の充実度は、入居者の満足度に直結します。クローゼットや押し入れ、シューズボックスなどは、扉を開けた状態で撮影しましょう。内部の広さや棚の段数、ハンガーパイプの有無が伝わるように撮ります。
ウォークインクローゼットがある場合は、入り口と内部の両方から撮影し、広さと使い勝手が伝わるようにしましょう。
室内写真だけでなく、建物の外観や共用部の写真も入居者の判断材料になります。特に、内見に来る前の段階で「この物件を見に行くかどうか」を判断する際に、外観の印象は大きな影響を与えます。
外観写真は、建物全体が収まる距離から撮影します。建物の正面だけでなく、斜め前方からのアングルも撮影しましょう。斜めからの写真は、建物の奥行きや立体感が伝わり、より魅力的に見えることが多いです。
撮影のタイミングは、晴れた日の日中が理想的です。曇りの日や夕暮れ時は、建物が暗く沈んだ印象になりがちです。また、ゴミ置き場の近くや、電線が多く写り込む角度は避け、建物の魅力が最も伝わる角度を探しましょう。
外壁が経年劣化している場合でも、清潔に保たれていれば好印象を与えられます。外壁塗装の時期については外壁・屋根修繕の時期と費用の目安で解説しています。
エントランスは建物の「顔」です。入居者が毎日通る場所であり、来客や内見者の第一印象を決定づけます。エントランスの写真は、正面からと入り口を入ったところからの両方を撮影しましょう。
集合ポストやオートロックの操作パネル、宅配ボックスなどの共用設備も写真に収めておくと、入居者にとっての利便性が伝わります。共用廊下や階段も撮影対象です。清掃が行き届いていることが伝わる写真は、管理状態の良さをアピールする材料になります。
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる物件の周辺環境を撮影しておくことも効果的です。最寄り駅、近隣のスーパーやコンビニ、公園、学校など、生活利便性を伝える写真があると、土地勘のない入居希望者にとって参考になります。
ただし、周辺環境の写真は多すぎると逆効果です。重要なポイントに絞って、3〜5枚程度に収めましょう。
撮影した写真をポータルサイトに掲載する際にも、いくつかの注意点があります。せっかくの良い写真も、掲載方法を誤ると効果が半減してしまいます。
掲載する写真の枚数は、多すぎず少なすぎず、バランスが大切です。一般的に、室内の各部屋（リビング、寝室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、収納）、外観、共用部を合わせて15〜25枚程度が目安です。
写真の掲載順序も重要です。最初の1枚目は、物件の第一印象を決める「メイン写真」です。最も魅力的な居室の写真を選びましょう。ポータルサイトの一覧表示では、このメイン写真だけが表示されるため、ここでクリックしてもらえるかどうかが勝負です。
2枚目以降は、入居者が知りたい順番で並べるのが効果的です。一般的には、リビング→キッチン→浴室→トイレ→洗面所→収納→外観→共用部→周辺環境という順序が自然です。
撮影した写真の明るさやコントラストを調整することは、適切な範囲であれば問題ありません。暗く写ってしまった写真を実際の明るさに近づけるための調整は、むしろ行うべきです。
ただし、過度な加工は厳禁です。実際よりも明らかに広く見せたり、存在しない設備を合成したりすることは、入居者の期待を裏切り、内見時のギャップにつながります。結果として成約率が下がるだけでなく、信頼性の問題にもなりかねません。写真はあくまで「物件の魅力を正確に伝えるためのツール」であり、誇張するためのものではありません。
写真撮影の前に、物件の状態を整えることも重要です。空室であれば、プロのクリーニングを入れた後に撮影するのが理想的です。窓ガラスをきれいにし、照明器具のホコリを拭き取り、水回りの水垢を落としておきましょう。
ちょっとした演出も効果的です。窓のカーテンを開けて自然光を取り入れる、バルコニーに出られる状態にしておく、照明をすべて点灯するなど、部屋を「見せる」ための準備を行いましょう。物件の魅力を最大限に引き出すリフォームの考え方はリフォームで物件価値を高める方法も参考になります。
可能であれば、物件の写真は季節感も考慮して撮影しましょう。外観写真は、木々が緑に覆われる春〜夏に撮影すると、周囲の環境が明るく爽やかに写ります。冬の枯れた景色よりも、明らかに好印象を与えます。
ただし、空室の募集は時期を選べないことも多いため、季節にこだわりすぎる必要はありません。季節に関係なく、上記の撮影テクニックを実践することで、一定のクオリティは確保できます。
物件写真に加えて、間取り図や動画など、他の視覚的情報も活用することで、さらに反響を高めることができます。
間取り図は物件情報の基本ですが、古い図面をそのまま使用しているケースが少なくありません。見やすく、正確な間取り図を用意することで、入居希望者の理解度が高まり、内見への動機づけにつながります。各部屋の面積や、設備の位置（コンセント、エアコン、照明の位置など）が記載された詳細な間取り図は、それだけで「しっかり管理されている物件」という印象を与えます。
近年では、物件の動画をポータルサイトに掲載したり、SNSで発信したりするケースも増えています。動画は写真では伝えきれない「空間の連続性」や「部屋と部屋のつながり」を表現できるため、入居希望者のイメージがより具体的になります。
スマートフォンでの動画撮影は、ゆっくりとしたカメラワークを心がけることがポイントです。急に振り回すと酔いやすい映像になってしまいます。玄関から入って各部屋を順に見て回る流れで撮影すると、実際の内見に近い体験を提供できます。空室対策の総合的な戦略については空室対策の実践テクニックもあわせてご覧ください。
物件の写真は、入居者募集における「営業ツール」です。良い写真を撮ることは、特別なスキルや高額な機材がなくても、基本的なポイントを押さえれば誰でも実践できます。日頃から撮影のコツを意識し、自物件の魅力を最大限に伝える写真を準備しておきましょう。