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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報石垣島（石垣市・人口約4.9万人）と宮古島（宮古島市・人口約5.5万人）は、沖縄県の離島でありながら近年急激な観光成長を遂げているエリアです。LCC就航や下地島空港の開業により観光客が爆発的に増加し、不動産市場にも大きな変化が起きています。
| 項目 | 石垣島 | 宮古島 | |------|--------|--------| | 人口 | 約4.9万人 | 約5.5万人 | | 空港 | 南ぬ島石垣空港 | 宮古空港・下地島空港 | | 東京からのアクセス | 約3時間（直行便） | 約3時間（直行便） | | 年間観光客数 | 約130万人 | 約120万人 | | 地価上昇率（直近5年平均） | 年約8〜12% | 年約10〜15% | | 中古マンション価格帯 | 1,500〜4,000万円 | 1,800〜5,000万円 |
| エリア | 通常賃貸（1K） | 民泊1泊料金 | 特徴 | |--------|----------------|-------------|------| | 石垣港周辺 | 5.0〜6.5万円 | 8,000〜15,000円 | 離島ターミナル至近 | | 美崎町・大川 | 4.5〜6.0万円 | 10,000〜20,000円 | 繁華街 | | 真栄里・新川 | 4.0〜5.5万円 | 7,000〜12,000円 | 住宅地 | | 川平・名蔵 | 3.5〜5.0万円 | 15,000〜30,000円 | リゾートエリア |
| エリア | 通常賃貸（1K） | 民泊1泊料金 | 特徴 | |--------|----------------|-------------|------| | 平良市街地 | 5.5〜7.0万円 | 8,000〜15,000円 | 市中心部 | | 与那覇・前浜 | 5.0〜6.5万円 | 15,000〜35,000円 | 東洋一のビーチ | | 伊良部・下地島 | 4.5〜6.0万円 | 12,000〜25,000円 | 空港至近 | | 来間島周辺 | 4.0〜5.5万円 | 10,000〜20,000円 | 橋で接続 |
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる下地島空港の旅客ターミナル開業（2019年）とLCC各社の路線拡大により、両島の観光客数は急激に増加しました。
| 航空路線 | 石垣空港 | 宮古空港・下地島空港 | |----------|----------|---------------------| | 東京直行便 | 1日6〜8便 | 1日5〜7便 | | 大阪直行便 | 1日2〜3便 | 1日2〜3便 | | 福岡直行便 | 1日1〜2便 | 1日1〜2便 | | LCC路線数 | 3〜4路線 | 4〜5路線 | | 年間空港利用者数 | 約250万人 | 約220万人 |
繁忙期（7〜9月）は稼働率85〜95%で宿泊単価1.5〜2.5倍、閑散期（12〜2月）は30〜50%まで低下するため、季節変動を織り込んだ収支計画が必須です。
両島では観光ブームとリゾート開発により地価が急騰しています。
| 地点 | 5年前の坪単価 | 現在の坪単価 | 上昇率 | |------|-------------|-------------|--------| | 石垣港周辺（商業地） | 35万円 | 60万円 | +71% | | 石垣市街地（住宅地） | 15万円 | 28万円 | +87% | | 平良市街地（商業地） | 30万円 | 55万円 | +83% | | 宮古島住宅地 | 10万円 | 22万円 | +120% | | 伊良部島 | 3万円 | 10万円 | +233% |
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる| 項目 | 石垣島 | 宮古島 | |------|--------|--------| | 物件取得・建築費 | 3,500万円 | 4,000万円 | | 平均宿泊単価 | 25,000円/泊 | 30,000円/泊 | | 年間稼働率 | 65% | 60% | | 年間宿泊収入 | 593万円 | 657万円 | | 運営管理費（清掃・リネン等） | △150万円 | △170万円 | | OTA手数料（15%） | △89万円 | △99万円 | | 水道光熱費 | △36万円 | △40万円 | | 固定資産税・保険 | △25万円 | △30万円 | | 実質手取り収入 | 293万円 | 318万円 | | 実質利回り | 約8.4% | 約8.0% |
両島は台風の直撃を受けやすく、RC造・鉄骨造の選択、防風シャッター設置、台風特約付き火災保険への加入が必須です。台風による年間の営業損失は宿泊収入の約10〜15%と見込んでおくのが安全です。建設コストは本土の1.3〜1.5倍のため、中古物件リノベーションが現実的な選択肢です。
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投資シミュレーションで今すぐ計算してみる石垣島・美崎町の中古マンション（築12年・1LDK）民泊転用
| 項目 | 金額 | |------|------| | 物件価格 | 2,200万円 | | リノベーション費用 | 200万円 | | 合計投資額 | 2,400万円 | | 年間宿泊収入（稼働率60%） | 328万円 | | 運営管理費（年間） | △80万円 | | OTA手数料（15%） | △49万円 | | 管理費・修繕積立金（年間） | △20万円 | | 固定資産税（年間） | △12万円 | | 実質手取り収入 | 167万円 | | 実質利回り | 約7.0% |
石垣島・宮古島はLCC就航と下地島空港開業により観光客が爆発的に増加し、リゾート民泊を中心に高収益が見込める投資先です。ただし地価が急騰しており、建設コストの高さや台風リスク、観光依存の脆弱性も考慮する必要があります。過度な借入を避け、長期賃貸との併用戦略でリスクヘッジを図りながら、島嶼リゾートならではの高単価収益を狙う投資スタイルが有効です。