函館市の観光×不動産投資｜北海道新幹線延伸と年間500万人の観光需要を活かす戦略

函館市の不動産投資市場の概要

函館市は人口約24万人の北海道第3の都市であり、年間約500万人の観光客が訪れる国内有数の観光都市です。函館山の夜景、五稜郭、朝市、元町の歴史的建造物群など豊富な観光資源を持ち、2016年に開業した北海道新幹線により首都圏からのアクセスも向上しました。

函館市投資の注目ポイント

1. 圧倒的な観光需要: 年間約500万人の観光客による民泊・宿泊施設への需要
2. 北海道新幹線の延伸効果: 札幌延伸により道内移動の利便性がさらに向上する見込み
3. 歴史的な街並み: 元町・ベイエリアの景観が外国人観光客にも人気

エリア別の投資環境

函館駅・朝市エリア

函館駅前は観光の起点であり、朝市には年間約180万人が訪れます。駅周辺のビジネスホテルや民泊の稼働率は観光シーズンに90%を超えることもあります。

元町・ベイエリア

函館山のふもとに広がる歴史的エリア。旧イギリス領事館やハリストス正教会など異国情緒あふれる街並みが特徴で、観光客が最も多く訪れるエリアです。

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五稜郭エリア

五稜郭タワーを中心とした函館市の副都心。函館市電でアクセスでき、商業施設も充実しています。地元住民の生活圏でもあり、賃貸需要は観光に左右されにくい安定感があります。

• 五稜郭町・梁川町: 利回り8〜10%、単身者向けが中心
• 本町・杉並町: 利回り9〜11%、ファミリー層も多い
• 田家町・富岡町: 利回り10〜12%、郊外型で価格が手頃

湯の川温泉エリア

函館空港に近い温泉街。温泉旅館・ホテルの従業員需要と、温泉を目的とした観光客の民泊需要が混在するエリアです。

• 湯川町: 温泉旅館スタッフ向け賃貸需要、利回り9〜12%
• 花園町: 空港アクセス良好、利回り9〜11%

北海道新幹線の延伸効果

現状と今後の展望

2016年に新青森〜新函館北斗間が開業し、東京〜新函館北斗間が約4時間で結ばれました。札幌延伸が実現すれば、函館は東京と札幌の双方からアクセスしやすい中間拠点となります。

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民泊投資の可能性と規制

函館市では住宅宿泊事業法に基づく民泊が可能です。観光都市としての強みを活かし、特に元町・ベイエリアでは古民家を活用した民泊が人気を集めています。

民泊投資のシミュレーション

元町エリアの古民家民泊（リノベーション済み）

人口減少リスクと対策

函館市は全国的に見ても人口減少が顕著な都市です。2020年の国勢調査では約26万人でしたが、年間約3,000人のペースで減少しています。

人口減少下での投資戦略

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朝市エリアの商業投資

函館朝市は約250店舗が集まる観光名所で、年間約180万人が訪れます。朝市周辺のテナントビルや商業施設への投資も選択肢の一つです。

高い集客力で空きテナントが少なく、インバウンド回復による外国人客の増加もメリットですが、観光シーズンの偏りやテナント入替コストには注意が必要です。

まとめ：函館市投資の判断ポイント

函館市は人口減少という構造的リスクを抱えつつも、年間500万人の観光需要という強力な武器を持つ都市です。居住用賃貸よりも民泊・観光関連投資に軸を置き、北海道新幹線の延伸効果を見据えた中長期の投資計画を立てることが成功の鍵となります。