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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報函館市は人口約24万人の北海道第3の都市であり、年間約500万人の観光客が訪れる国内有数の観光都市です。函館山の夜景、五稜郭、朝市、元町の歴史的建造物群など豊富な観光資源を持ち、2016年に開業した北海道新幹線により首都圏からのアクセスも向上しました。
函館駅前は観光の起点であり、朝市には年間約180万人が訪れます。駅周辺のビジネスホテルや民泊の稼働率は観光シーズンに90%を超えることもあります。
| エリア | 家賃相場（1K） | 表面利回り | 特徴 | |--------|----------------|------------|------| | 函館駅前（若松町） | 3.5〜5.0万円 | 8〜10% | 観光・ビジネス両需要 | | 大門・松風町 | 3.0〜4.5万円 | 9〜11% | 歓楽街至近 | | 大手町・海岸町 | 2.8〜4.0万円 | 9〜12% | 港湾関連の需要あり |
函館山のふもとに広がる歴史的エリア。旧イギリス領事館やハリストス正教会など異国情緒あふれる街並みが特徴で、観光客が最も多く訪れるエリアです。
| エリア | 物件タイプ | 投資ポイント | |--------|-----------|-------------| | 元町（大三坂周辺） | 古民家・町家 | リノベーション民泊に最適 | | 末広町 | 商業ビル | 飲食テナント需要が安定 | | 豊川町（ベイエリア） | 倉庫・商業 | 観光客向け商業施設 |
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる五稜郭タワーを中心とした函館市の副都心。函館市電でアクセスでき、商業施設も充実しています。地元住民の生活圏でもあり、賃貸需要は観光に左右されにくい安定感があります。
函館空港に近い温泉街。温泉旅館・ホテルの従業員需要と、温泉を目的とした観光客の民泊需要が混在するエリアです。
2016年に新青森〜新函館北斗間が開業し、東京〜新函館北斗間が約4時間で結ばれました。札幌延伸が実現すれば、函館は東京と札幌の双方からアクセスしやすい中間拠点となります。
| 項目 | 現状 | 札幌延伸後（予想） | |------|------|-------------------| | 東京〜函館 | 約4時間 | 約4時間（変化なし） | | 札幌〜函館 | 約3時間30分（在来線） | 約1時間（新幹線） | | 年間観光客数 | 約500万人 | 600〜700万人（予想） | | 民泊稼働率（通年平均） | 55〜65% | 65〜75%（予想） |
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投資シミュレーションで今すぐ計算してみる函館市では住宅宿泊事業法に基づく民泊が可能です。観光都市としての強みを活かし、特に元町・ベイエリアでは古民家を活用した民泊が人気を集めています。
元町エリアの古民家民泊（リノベーション済み）
| 項目 | 金額 | |------|------| | 物件取得価格 | 800万円 | | リノベーション費用 | 400万円 | | 総投資額 | 1,200万円 | | 1泊あたり料金 | 15,000円 | | 年間稼働率 | 60%（219泊） | | 年間売上 | 328万円 | | 運営コスト（清掃・管理等） | △120万円 | | 固定資産税・保険 | △15万円 | | 実質手取り | 193万円 | | 実質利回り | 約16.1% |
函館市は全国的に見ても人口減少が顕著な都市です。2020年の国勢調査では約26万人でしたが、年間約3,000人のペースで減少しています。
| 戦略 | 内容 | |------|------| | 観光需要に特化 | 居住需要ではなく観光客をターゲットにした民泊・宿泊施設投資 | | エリアの厳選 | 函館駅・五稜郭・元町など需要が底堅いエリアに集中 | | 短期回収計画 | 利回り12%以上で7〜8年回収を目標に設定 | | 出口戦略の明確化 | 観光需要がある限り売却しやすい立地を選定 |
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる函館朝市は約250店舗が集まる観光名所で、年間約180万人が訪れます。朝市周辺のテナントビルや商業施設への投資も選択肢の一つです。
高い集客力で空きテナントが少なく、インバウンド回復による外国人客の増加もメリットですが、観光シーズンの偏りやテナント入替コストには注意が必要です。
函館市は人口減少という構造的リスクを抱えつつも、年間500万人の観光需要という強力な武器を持つ都市です。居住用賃貸よりも民泊・観光関連投資に軸を置き、北海道新幹線の延伸効果を見据えた中長期の投資計画を立てることが成功の鍵となります。