賃貸経営約5分で読める
近年、賃貸市場では「DIY可」や「カスタマイズ可」をうたう物件が増えています。背景には、住まいに個性を求める入居者の増加と、築古物件の空室問題があります。
特に仙台・東北エリアでは、築20年以上の賃貸物件が多く存在し、そのままでは競争力を維持しにくい状況です。大規模なリノベーションにはまとまった費用がかかりますが、DIY可プランであれば、入居者自身が好みに合わせて手を加えるため、オーナーの初期投資を抑えながら物件の魅力を高めることが可能です。
国土交通省も「DIY型賃貸借」のガイドラインを公表しており、制度としての認知度も高まっています。
DIY可物件は賃貸市場全体ではまだ少数派です。仙台市内でもDIY可を明示している物件は限られているため、ポータルサイトでの検索時に目を引きやすくなります。「自分好みの部屋に住みたい」というニーズを持つ入居希望者に強くアピールでき、競合物件との差別化につながります。
自分でDIYした部屋には愛着が生まれるため、入居者の居住期間が長くなる傾向があります。転居時には自分の施工部分を撤去・復旧する手間もかかるため、気軽に引っ越しにくいという側面もあります。入居期間の長期化は空室リスクの低減に直結します。
入居者自身が壁紙の張り替えや棚の設置などを行うため、オーナーが負担する内装費用を抑えられるケースがあります。特に原状回復義務を免除する「現状引き渡し型」のDIY賃貸では、退去時の原状回復コストも削減できる可能性があります。
築年数が経過して設備や内装が古くなった物件でも、DIY可にすることで「古さ」を味わいとして活かせます。リノベーション費用の考え方についてはリノベーションによるバリューアップも参考にしてください。
入居者の技術レベルはさまざまです。不適切な施工により建物の構造や設備に損傷が生じるリスクがあります。特に電気工事や水回りの改修は資格が必要な作業もあるため、入居者が行える範囲を明確に定める必要があります。
DIY部分の取り扱いについて事前に明確な取り決めがないと、退去時にトラブルになりやすい点は大きなデメリットです。「原状回復するのか」「そのまま残すのか」「残す場合の費用負担はどうするのか」など、契約時に細かく決めておく必要があります。
DIY作業中の騒音や振動、塗料の臭いなどが近隣住戸に影響を与える可能性があります。作業可能な時間帯や内容についてルールを設けることが重要です。
DIY可賃貸を成功させるためには、通常の賃貸借契約に加えて、DIYに関する取り決めを明確にしておくことが不可欠です。
壁紙の張り替え、棚の設置、塗装など、入居者が行ってよい作業の範囲を具体的にリスト化しましょう。逆に、構造体への加工、電気・ガス・水道の配管工事、窓やドアの交換など、禁止事項も明確に定めます。
入居者がDIYを行う前に、施工内容をオーナーまたは管理会社に申請し、承認を得る仕組みを設けましょう。図面や写真で施工箇所と内容を提出してもらうことで、想定外の改修を防ぐことができます。
DIY部分について、退去時に原状回復義務があるのかどうかを契約書に明記します。国土交通省のガイドラインでは、以下の3パターンが示されています。
トラブルを防ぐためには、できるだけ契約時に方針を明確にしておくことが望ましいです。退去時の原状回復全般については退去時の原状回復費用ガイドで解説しています。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる仙台市内では、築古の木造アパートやマンションでDIY可プランを導入するケースが増えつつあります。特に青葉区や若林区の住宅街では、学生や若い社会人をターゲットにしたDIY可物件が注目されています。
東北エリアの賃貸市場では、冬場の厳しい寒さ対策としてのDIY（断熱シートの貼り付けなど）を許可することで、入居者の満足度向上につなげているオーナーもいます。
管理会社と連携し、DIYの申請対応やトラブル時の窓口を整備しておくことが実務上のポイントです。管理会社の選び方については管理会社の選び方ガイドを参考にしてください。
DIY可賃貸は、築古物件の差別化策として有効な選択肢です。入居者の満足度向上や長期入居につながるメリットがある一方、施工品質や退去時のトラブルには注意が必要です。
成功のポイントは、契約時にDIY可能な範囲と原状回復の取り決めを明確にしておくことです。国土交通省のガイドラインも参考にしながら、管理会社と連携してルールを整備し、入居者とオーナーの双方にとって納得感のある仕組みを構築しましょう。
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